КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 431
гр. Враца, 17.04.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, III-ТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на седемнадесети април през две хиляди
двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател: Росица Ив. Маркова
Членове: Христо Н. Христов
Катя Н. Гердова
като разгледа докладваното от Катя Н. Гердова Въззивно частно гражданско
дело № 20241400500298 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл.274, ал.1, т.2 вр. чл.577 ГПК.
Образувано е по частна жалба на И. Д. К., действащ в качеството си на Кмет на
Община Борован, с ЕИК: ***, с адрес: обл. Враца, общ. Борован, ***, чрез пълномощника си
адв. Л. А. Я., вот АК-Враца, със съдебен адрес за призоваване: ***, против Определение №
3/21.03.2024 г. на Съдия по вписванията при PC - Бяла Слатина, с което е отказано вписване
на прекратяване на Договор *** за отдаване под наем чрез търг на недвижим имот
Общинска собственост.
Жалбоподателят излага съображения, че постановеното определение е неправилно и
незаконосъобразно.
Посочва, че между Община Борован (наемодател) и „***“ ООД (наемател) е сключен
Договор *** за отдаване под наем чрез търг на недвижим имот Общинска собственост на
основание чл. 14, ал. 7 във вр. ал. 2 от ЗОС, във вр. чл. 24а, ал. 5 от ЗСПЗЗ, вр. със Заповед №
56/15.02.2021 г. за обявяване на спечелилия търга участник, вписан в Службата по
вписвания вх.рег.№ 903/19.03.2021 г., т.2, № 201 относно недвижими имоти - земеделска
земя от Общинския поземлен фонд, индивидуализирани и конкретизирани по
местонахождение подробно описани в договора.
Посочва, че Заповед № 56/15.02.2021 г. на Зам. Кмета на Община Борован е отменена с
влязло в сила Решение № 192/10.06.2021 г. по адм.д.№ 131/2021г. по описа на АС – Враца и
потвърдено с Решение № 12807/15.12.2021 г. по адм.д.№ 8104/2021г. по описа на ВАС.
В жалбата се изразява несъгласие с мотивите на постановения отказ на Съдията по
вписвания, като се навеждат доводи, че договора за наем на земеделска земя, макар да има
своите отлики с Договора за аренда по същество урежда същите отношения. В двата закона
ЗАЗ и ЗЗД са предвидени текстове за едностранно разваляне на договорите, с предизвестие
отправено и достигнало до другата страна. В случая тези изисквания били налице, видно от
приложена Нотариална покана от 15.02.2024 г., с peг. № 800/2024 г., том, I, № 47 на
нотариус С. Б., връчена на 13.03.2024 г., с която наемателят бил уведомен, че на основание
чл. 26, ал. 1 от ЗЗД процесния Договор *** за отдаване под наем чрез търг на недвижим
имот Общинска собственост е нищожен, алтернативно, че на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД е
едностранно прекратен, поради невъзможност за законосъобразно изпълнение.
В изявлението за разваляне на договора не е даден срок за изпълнение и не е отправено
предупреждение, което кореспондира с изискванията за разваляне на договор за аренда в
ЗАЗ.
В жалбата се навеждат доводи, че изпълнението на договора е невъзможно, поради
отменената процедура, въз основа на влязлото в сила съдебно решение.
Твърди, че отказът на Съдията по вписвания създавал съществени затруднения и
правен хаос, тъй като съдебното прогласяване на нищожността/недействителност на
договора би отнела дълъг период от време, като наемателят по вписания договор за наем
щял да кандидатства за субсидии и би била налице колизия между неговите права и правата
на новия наемател на същите зем.имоти, в изпълнение на съдебното решение. Счита, че
единственият изход от това е вписване прекратяването на договора за наем, въз основа на
нотариалната покана.
Моли съдът да отмени Определение № 3/21.03.2024 г. на Съдия по вписванията при PC
- Бяла Слатина.
Частната жалба е подадена от процесуално легитимирано лице, срещу подлежащ на
обжалване акт и в рамките на законоустановения срок по чл. 275, ал. 1 във вр. с чл. 577, ал.
1 ГПК, поради което съдът приема, че същата е допустима.
Разгледана по същество, жалбата е неоснователна, а така постановеният отказ
за вписване от Съдията по вписвания при РС-Бяла Слатина е правилен и
законосъобразен, по следните съображения:
Служба по вписванията при Районен съд-Бяла Слатина е сезирана с молба вх.№
615/21.03.2024г. от И. Д. К., действащ в качеството си на Кмет на Община Борован, с ЕИК:
***, с адрес: обл. Враца, общ. Борован, ***, чрез пълномощника си адв. Л. А. Я., вот АКВраца, със съдебен адрес за призоваване: ***, с която се иска да бъде разпоредено вписване
прекратяването на Договор *** за отдаване под наем чрез търг на недвижим имот Общинска
собственост между Община Борован(наемодател) и „***“ ООД(наемател) на основание чл.
14 ал. 7 във вр. ал. 2 от ЗОС, във вр. чл. 24а, ал. 5 от ЗСПЗЗ, вр. със Заповед № 56/15.02.2021
г за обявяване на спечелилия търга участник, вписан в Службата по вписвания вх.рег.№
903/19.03.2021 г. относно недвижими имоти - земеделска земя от Общинския поземлен
фонд.
Към молбата са приложени копие от договора за наем, нотариална покана, 3 бр. скици
на поземлените зем.имоти, 2 бр. съдебни решения на административните съдилища,
пълномощно и вносна бележка за държавната такса.
С Определение № 3/21.03.2024 г. Съдията по вписванията при РС-Бяла Слатина е
постановил отказ да разпореди исканото вписване на прекратяване на договора за наем.
Изложил е мотиви, че приложеното пълномощно на адв. Л. А. Я., от АК-Враца е
ксерокопие, липсва мастилен подпис на упълномощителя или заверка по реда на чл.183 от
ГПК от молителя. В случая така приложеното пълномощно води до нередовност на молбата
и Съдията по вписвания не следва да го приеме за достоверно.
На второ място Съдията по вписвания при РС-Б.Слатина в мотивите си е изложил
съждения, че нито представените съдебни решения, нито представената нотариална покана
са актове, които обективират прекратяване на договора и които следва да бъдат вписани
съгласно българското законодателство. Позовава се на императивната разпоредба на чл. 2 от
Правилника за вписванията, който предвижда вписване да се допусне само в случаите, които
са изрично предвидени в законите. Заявява, че опорочената процедура по осъществяване на
търга, предшествал сключването на договора за наем е евентуално основание договорът да
бъде прогласен за недействителен в едно с последиците от това в законен процес от
надлежен орган, а не в рамките на охранителното производство, водено от съдията по
вписвания.
Според разясненията, дадени в т.6 от ТР № 7/25.04.2013 г. по тълк.д.№ 7/2012 г. на
ОСГТК на ВКС, проверката, която Съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а, ал.1
от ПВ относно това дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона,
се ограничава до преценка дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно
изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание.
Основанието, на което е поискано вписване прекратяване на договора е отменената
Заповед №56/15.02.2021 г. на Зам. Кмета на Община Борован, въз основа влязло в сила
Решение № 192/10.06.2021 г. по адм.д.№ 131/2021г. по описа на АС – Враца, потвърдено с
Решение № 12807/15.12.2021 г. по адм.д.№ 8104/2021г. по описа на ВАС, приложени с
молбата.
Уведомен е наемателя, чрез изпращане на Нотариална покана от 15.02.2024 г., с peг. №
800/2024 г., том, I, № 47 на нотариус С. Б., връчена му на 13.03.2024 г. че процесния Договор
*** за отдаване под наем чрез търг на недвижим имот Общинска собственост е нищожен на
основание чл.26,ал.1 от ЗЗД, алтернативно на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД е едностранно
прекратен, поради невъзможност за законосъобразно изпълнение.
Тези актове, приложени с молбата безспорно не са от категорията на посочените в чл. 4
ПВ, подлежащи на вписване. Въз основа на тях не може да се извърши исканото заличаване
на вписването на договора за наем, тъй като съгласно чл. 2 ПВ вписване, отбелязване и
заличаване в имотния регистър се допуска само за случаите, които са предвидени в
закона(чл. 112 ЗС и в чл. 4 ПВ). В чл. 112, б. "е" ЗС).
В чл. 4, б.”е” ПВ е предвидено, че се вписват договорите за наем на недвижим имот за
срок по-дълъг от една година, но няма разпоредба, която да предвижда заличаване на
извършеното вписване на тези договори. Нито една от горепосочените разпоредби не
предвижда вписване на едностранното прекратяване на договора за наем. Не е предвидено
вписване на такова прекратяване на договора за наем на земеделска земя и в специалната
уредба, залегнала в ЗСПЗЗ, уреждащ реда и начина на отдаване за възмездно ползване на
такива обекти.
Съгласно чл. 4б, ал. 3 ЗСПЗЗ (Изм. – ДВ, бр. 55 от 2018 г.) на вписване подлежат само
споразуменията за изменение или прекратяване на договори за наем на земеделска земя.
Липсва изрична уредба, предвиждаща вписване на едностранното прекратяване на този вид
договор. Нормата на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ, предвиждаща вписване на прекратяването на
договора за аренда, не намира приложение с оглед различния правен режим на който са
подчинени двата договора, макар и да са приложими за отдаване за възмездно ползване на
едни и същи обекти.
В горния смисъл е и непротиворечивата практика на ВКС обективирана в Определение
№ 613/01.12.2017 на ВКС по ч. т. д. № 2812/2017, ТК, I т. о.; Определение № 27 от 10.02.2020
г. на ВКС по ч. гр. д. № 159/2020 г., ГК, І г. о.; Определение № 810 от 24.04.2023 г. на ВКС
по ч. гр. д. № 116/2023 г., ГК, І г. о. Определение № 4258 от 22.11.2022 г. на ВКС по ч. гр. д.
№ 4117/2022 г., ГК, IІ г. о. Действието на вписването е оповестително по отношение на
трети лица и осигурява защита на наемателя при прехвърляне на недвижимия имот- чл. 237
ЗЗД. В този смисъл е налице практика на ВКС- определение № 230 от 02.05.2012 г. по ч.гр.д.
№ 35/2012 г.
За прецизност настоящият съдебен състав следва да отбележи, че съгласно
задължителните указания, дадени с т. 1 от Тълкувателно решение № 7/2012 г. на ОСГТК на
ВКС, разпоредбата на чл. 129, ал. 2 ГПК е неприложима в производството по вписване на
актове относно недвижими имоти.
Съдията по вписванията не може да дава указания за поправяне нередовности в
производството по вписване, поради необходимостта вписването да бъде извършено
незабавно в деня на постъпване на молбата за вписване. В хипотезата на нередовност на
молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ съгласно чл. 32а
ПВ, без да може да дава указания за отстраняване на нередовността. /Определение № №
2239/19.07.2023 г. на ВКС по ч. гр. д. № 947/2023 г., ГК, І г. о
В този смисъл е недопустимо с частната жалба да се представи липсващото
пълномощно в оригинал, тъй като това действие по същество би представлявало
отстраняване на нередовности на молбата за вписване и по този начин би се стигнало до
заобикаляне на действащата нормативна уредба и тълкувателната практика на върховната
съдебна инстанция.
При тези съображения, настоящият съдебен състав приема, че обжалваното
определение № 3/21.03.2024г. на Съдия по вписванията при РС-Б.Слатина, с което е
отказано вписване прекратяване на Договор *** за отдаване под наем чрез търг на
недвижим имот Общинска собственост на основание чл. 14, ал. 7 във вр. ал. 2 от ЗОС, във
вр. чл. 24а, ал. 5 от ЗСПЗЗ, вр. със Заповед № 56/15.02.2021 г. за обявяване на спечелилия
търга участник, вписан в Службата по вписвания вх.рег.№ 903/19.03.2021 г.т.2, № 201
относно недвижими имоти - земеделска земя от Общинския поземлен фонд е правилно и
законосъобразно, а частната жалба против него е неоснователна и следва да се остави без
уважение.
Водим от горното и на основание чл. 278 от ГПК, вр. чл. 577 от ГПК и чл. 32а и чл. 32б
от ПВ, Окръжен съд Враца
ОПРЕДЕЛИ:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ като неоснователна частната жалба на И. Д. К.,
действащ в качеството си на Кмет на Община Борован, с ЕИК: ***, с адрес: обл. Враца, общ.
Борован, ***, чрез пълномощника си адв. Л. А. Я., вот АК-Враца, със съдебен адрес за
призоваване: *** против Определение № 3/21.03.2024 г., постановено от Съдия по
вписванията при Районен съд-Бяла Слатина, с което е отказано вписване прекратяване на
Договор *** за отдаване под наем чрез търг на недвижим имот Общинска собственост на
основание чл. 14, ал. 7 във вр. ал. 2 от ЗОС, във вр. чл. 24а, ал. 5 от ЗСПЗЗ, вр. със Заповед №
56/15.02.2021 г. за обявяване на спечелилия търга участник, вписан в Службата по
вписвания вх.рег.№ 903/19.03.2021 г.т.2, № 201 относно недвижими имоти - земеделска земя
от Общинския поземлен фонд.
Определението подлежи на касационно обжалване с частна жалба пред ВКС в
едноседмичен срок от връчване на препис от него на жалбоподателя.