КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 482
гр. Монтана, 16.08.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в закрито заседание на шестнадесети
август през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател: Аделина Тушева
Членове: Елизабета Кралева
Александра Нанова
като разгледа докладваното от Александра Нанова Въззивно частно
гражданско дело № 20241600500328 по описа за 2024 година
Производството е свързано с обжалване на отказ на съдия по
вписванията и е по реда на чл. 274-278, във връзка с чл. 577 от
Гражданскопроцесуалния кодекс (ГПК) и чл. 32а от Правилника за
вписванията (ПВ).
Образувано е въз основа на частна жалба, подадена лично от В. И. З.,
ЕГН ********** и П. И. С., ЕГН **********, срещу Определение от
14.06.2024 г., на съдия по вписванията, при Служба по вписванията към
Районен съд-гр. Лом, Е.П., постановено по писмена молба с вх. №
2970/14.06.2024 г. (наименувана като заявление), с което е отказано да се
извърши нотариално удостоверяване по реда на чл. 569, т. 5 от ГПК, а именно
да се разпореди вписване на едностранно прекратяване на договор за наем на
земеделски земи.
В обстоятелствената част на частната жалба жалбоподателите
излагат, че договорът за наем е прекратен, поради отправена и връчена
нотариална покана съдържаща предизвестие за това. Твърди се, че пред
съдията по вписванията от тях е представен нотариално заверен акт, който
отговарял на изискванията на разпоредбите на чл. 3 и чл. 4 от ПВ. Последната
се цитира в частта отнасяща се до това, че на вписване подлежат всички
актове, с които се прехвърля правото на собственост или с които се учредява,
прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право, във връзка с което се
дава за пример правото на ползване върху недвижими имоти, както и актове, с
които се признават такива права. Сочи се още, че заявлението отговаря на
изискванията на чл. 6 от ПВ, тъй като към него били приложени всички
изискуеми документи, които изрично се изброяват. Въз основа на така
изложеното, жалбоподателите правят искане съдът да отмени определението
и вместо него да се постанови да бъде вписано едностранното прекратяване на
договора за наем на земеделски земи.
Настоящият съдебен състав намира, че частната жалба е процесуално
допустима, като подадена в законоустановения по чл. 275, ал. 1, във връзка
с чл. 577, ал. 1 от ГПК едноседмичен срок за обжалване, от процесуално
легитимирана страна-молители в охранително производство по вписване, при
наличие на правен интерес, срещу подлежащ на обжалване акт на съдията по
вписванията. Същата е редовна и отговаря на изискванията на закона за форма
и съдържание съгласно чл. 275, ал. 2, във вр. с чл. 260 и 261 от ГПК.
Разгледана по същество, частната жалба се явява неоснователна, а
обжалваният отказ на съдията по вписванията да извърши нотариално
удостоверяване-законосъобразен.
Окръжен съд-гр. Монтана, след като се запозна с изложеното в
обжалвания несъдебен акт, в частната жалба и въз основа на
доказателствата по преписката по охранителното производство и
разпоредбите на закона, намира за установено следното от фактическа и
правна страна:
Охранителното производство е образувано по повод на подадена от П.
И. С. и В. И. З. до Служба по вписванията-гр. Лом, молба с вх. peг. №
2970/14.06.2024 г. (озаглавена като заявление, л. 20 от делото), ведно с
приложения. С нея се прави искане за вписване на едностранно прекратяване
н а договор за наем на земеделски земи, сключен с нотариална заверка на
положените върху него подписи, вписан в Служба по вписванията-гр. Лом, на
27.04.2020 г., с акт № 19, том 4.
С обжалваното определение от 14.06.2024 г. на съдията по вписванията,
при Служба по вписванията към Районен съд-гр. Лом, е постановен отказ да
бъде вписано едностранно прекратяване на договор за наем на земеделски
имоти, поради това, че представеният за вписване акт не е сред тези,
предвидени в закон като подлежащи на вписване. В мотивите на обжалвания
акт е посочено, че съгласно чл. 2 от ПВ вписването се допуска само в случаите,
предвидени в закона, а в българското законодателство не съществува
разпоредба, която да предвижда вписване на едностранно прекратяване на
договор за наем. Развиват се съображения, че аналогична разпоредба има в
ЗАЗ-чл. 27, ал. 2, която обаче не била приложима към договора за наем на
земеделска земя. Сочи се също, че съгласно чл. 4б, ал. 3 от ЗСПЗЗ на вписване
подлежат само споразуменията за прекратяване на договорите за наем на
земеделска земя.
Проверката, която съдията по вписванията извършва, съгласно чл. 32а,
ал. 1 от ПВ и задължителните указания за органите на съдебната власт по
прилагане на тази разпоредба, дадени с т. 6 от Тълкувателно решение №
7/25.04.2013 г., постановено по тълк. д. № 7/2012 г., по описа на ОСГТК на
ВКС, относно това дали представеният за вписване акт отговаря на
изискванията на закона, се ограничава до това актът подлежи ли на
вписване според нормативната уредба, съставен ли е съобразно
изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за
вписванията съдържание. Проверката на съдържанието на акта е в две
насоки-идентификация на страните (чл. 6, ал. 1, б. а от ПВ) и идентификация
на имота (чл. 6, ал. 1, б. в от ПВ) (в този смисъл е Определение № 46 от
23.01.2018 г., постановено по ч. т. д. № 3134/2017 г., ТК, І т. о. на ВКС). Не се
проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е
изрично предвидено в закон. С Определение № 409/02.08.2017 г., постановено
по ч. т. д. № 1028/2017 г., на І т. о. на ВКС, се приема, че съдът, пред който е
обжалван отказ на съдията по вписванията, разполага със същите
правомощия-проверява редовността на представения за вписване акт от
външна страна и не може да разглежда спор за материални права, т. е. в
случая извън правомощията на настоящия съдебен състав е извършването на
материалноправна проверка за валидното прекратяване на облигационното
правоотношение.
Така, за да бъде вписан, представеният акт, на първо място, следва да се
прецени дали той подлежи на вписване. Нотариални са производствата по
реда, на които се извършват изброените в разпоредбата на чл. 569 от ГПК
действия, между които в т. 5 са посочени вписвания, отбелязвания и тяхното
заличаване, в случаите, предвидени в закон. Съгласно чл. 2 от ПВ,
вписване, отбелязване и заличаване в имотния регистър е допустимо
само в изрично предвидените от закона случаи. На вписване в
нотариалните книги подлежат актовете, посочени в чл. 112 от ЗС и в чл. 4 от
ПВ. Относимите букви от тези разпоредби за договора за наем са б. е на чл.
112 от ЗС, според която се вписват договорите за наем на недвижим имот
за срок по-дълъг от една година, респ. б. е на чл. 4 от ПВ, в който изрично е
посочено, че на вписване подлежат договорите за наем на недвижим имот,
включително на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година (чл. 237
от ЗЗД). Двете разпоредби имат предвид вписване единствено на сключването
на договор за наем, каквото в случая е направено. Те обаче не предвиждат
вписване на едностранното прекратяване на договор за наем. Вписване на
такова прекратяване на договора за наем на земеделска земя не е предвидено и
в специалния ЗСПЗЗ, който урежда реда и начина на отдаване за възмездно
ползване на такива обекти. Според чл. 4б, ал. 3, изр. 1 от ЗСПЗЗ на вписване
в съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите
подлежат договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от
една година, както и споразуменията за тяхното изменение или
прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на
подписите на страните. Настоящият случай не е и визираният в чл. 4б, ал. 3,
изр. 1, предл. 2 от ЗСПЗЗ, тъй като с процесното заявление се иска вписване
на факта за едностранно прекратяване на договор за наем на земеделска земя с
нотариална заверка на подписа само на В. И. З. и П. И. С., оформено в
нотариална покана, без насрещно съгласие за прекратяване на договора, т. е.
не е представено за вписване споразумение. Освен това заличават тези
вписвания и отбелязвания, за които това изрично е предвидено (чл. 13, чл. 19
и чл. 32 ПВ, които се отнасят до заличаване вписванията на искови молби и
решенията по тях, постановени по изчерпателно изброените видове искове,
вписването на ипотеката и вписването на възбраните). С оглед на така
посочените разпоредби не е налице нормативно основание за вписване на
едностранното прекратяване на този вид договор.
Съгласно разясненията дадени в т. 2 на Тълкувателно решение № 2 от
20.07.2017 г., постановено по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС,
отдаването за ползване на собствена земеделска земя на друго лице може да
бъде извършено както с договор за аренда, така и с договор за наем. Въпрос на
свобода на договарянето е как страните ще уредят това правоотношение
помежду си. В случая страните са сключили договор за наем. Предвид това
за пълнота следва да се отбележи още, че разпоредбата на чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ,
която предвижда, че прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в
службата по вписванията, не може да се прилага по аналогия и
за договорите за наем, тъй като на вписване подлежат само актовете, изрично
посочени от законодателя. Същата е специална и от нея не могат да се
заимстват аргументи за вписване на факта на прекратяване и на договор
за наем, който не попада в обхвата на регулираните от ЗАЗ обществени
отношения (в този смисъл е Определение № 702 от 23.11.2017 г., постановено
по ч. т. д. № 2483/2017 г., ТК, ІІ т. о. на ВКС). По въпроса може ли да се
прилагат по аналогия разпоредбите, предвиждащи вписване на актове и
обстоятелства в имотния регистър, е налице практика на ВКС, според която, за
да е допустимо вписване, отбелязване или заличаване в имотния регистър,
същото съгласно чл. 2 от ПВ следва да е предвидено в закона, като
правоприлагане по аналогия или разширително тълкуване на разпоредби
предвиждащи вписване е недопустимо (в този смисъл са Определение № 2428
от 20.05.2024 г., постановено по ч. гр. д. № 1634/2024 г., ГК, I г. о. на ВКС,
Определение № 230 от 02.05.2012 г., постановено по ч. гр. д. № 35 от 2012 г.,
ГК, I г. о. на ВКС, Определение № 7 от 14.01.2022 г., постановено по ч. гр. д.
№ 4099 от 2021 г., ГК, I г. о. на ВКС, Определение № 252 от 19.01.2024 г.,
постановено по ч. гр. д. № 4232 от 2023 г., ГК, I г. о. на ВКС).
Неоснователен е доводът на жалбоподателите, че заявеното за вписване
прекратяване отговаря на изискванията на чл. 4 от ПВ, тъй като на вписване
подлежат всички актове, с които се прекратява друго вещно право, а именно
правото на ползване върху недвижими имоти. Тази хипотеза не е приложима
към договора за наем, тъй като той не учредява вещно право на ползване, а
само право на държане на вещта. В различните граждански закони (ЗЗД и ЗС)
българският законодател влага различен смисъл в израза право на ползване.
Предвид това следва да се прави разлика между ограниченото вещно право на
ползване по чл. 56 от ЗС, което законодателят има предвид в разпоредбата на
чл. 4 от ПЗ и правото на ползване на една вещ, предвидено в чл. 228 от ЗЗД,
породено от договор за наем. Първото е вещно право, а второто има
облигационен характер (за разликата между двете Б., Г., Вещно право, осмо
основно преработено и допълнено издание, Авалон, София, 2014, с. 275, 286 и
Кожухаров, А., Облигационно право, отделни видове облигационни
отношения, нова редакция и допълнения на проф. П. Попов, Юриспрес, 2002,
с. 207). В случая за вписване е представено прекратяването договор за наем за
временно ползване на земеделски земи, а не акт, с който се прекратява
вещното право на ползване на недвижим имот, поради което не попада в
обхвата на чл. 4, б. а от ПВ.
От всичко изложено следва, че едностранното прекратяване на договор
за наем на земеделски земи не подлежи на вписване, поради което изводът за
отказ от такова вписване е законосъобразен и актът, с който той е постановен
следва да бъде потвърден.
Определението по настоящото въззивно частно гражданско дело, като
такова, постановено в производство по вписване пред съдията по вписванията
по чл. 569, т. 5 от ГПК, съгласно т. I, абзац втори, предл. шесто от
Тълкувателно решение № 5 от 12.07.2018 г. на ВКС по тълк. д. № 5/2015 г.,
ОСГТК, подлежи на касационно обжалване по реда на чл. 274, ал. 3, т. 2,
предл. 1 от ГПК, в случай, че са налице предпоставките по чл. 280, ал. 1 от
ГПК и чл. 280, ал. 2 от ГПК.
Мотивиран от изложеното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА Определение от 14.06.2024 г. на съдия по
вписванията, при Служба по вписванията към Районен съд-гр. Лом, с което е
отказано извършване на вписване на едностранно прекратяване на договор за
наем на земеделски земи.
Определението подлежи на обжалване с частна жалба, чрез Окръжен
съд-гр. Монтана, пред Върховния касационен съд, в едноседмичен срок от
връчването му, при наличие на предпоставките на чл. 280, ал. 1 и чл. 280, ал.
2 от ГПК.
Препис от определението, на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК, да се връчи
на жалбоподателите.