КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 74
гр. Пазарджик, 05.02.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
закрито заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател: Албена Г. Палова
Членове: Мариана Ил. Димитрова
Асен В. Велев
като разгледа докладваното от Мариана Ил. Димитрова Въззивно частно
гражданско дело № 20245200500885 по описа за 2024 година
Производството е по чл.275,ал.1, вр. чл. 577, ал. 1 от ГПК.
С определение № 40 постановено на 09.12.2024г. съдията по
вписванията при РС Пазарджик е отказал да впише покана за
изпълнение с предупреждение за разваляне на договор за аренда на
недвижим имот от 30.11.2023г. –връчена на 05.09.202, постъпила с
молба вх.№9525/0912.2024г. в СВ гр.Пазарджик, със следните мотиви
:
1.Представеният за вписване акт,не попада сред подлежащите
на вписване актове по чл.4 от Правилника за вписванията,нито
отговаря на изискванията на чл.28,ал.1 и чл.29,ал.1 от Закон за аренда
в земеделието,уреждащи случаите на прекратяване на договори за
аренда с едностранно волеизявление на страните,подлежащо на
вписване.
2.Не е спазена предвидената форма за вписване на акта.
Липсва нотариална заверка на подписа на управителя Р.З.Р. на фирмата
Арендодател „ Саура „ООД върху акта представен за вписване, което е
в противоречие с разпоредбите на чл.3, ал.1 от Правилника за
вписванията,както и с чл.3,ал.2 от Закона за аренда в земеделието.
3.Липсва държавна такса за вписване в пълен размер. Съгласно
разпоредбата на чл.3 от Тарифата за държавните такси,събирани от
Агенцията по вписванията, таксата за исканото прекратяване на
договора следва да бъде половината от внесената такса за вписване на
договора за аренда. В конкретния случай при вписването е внесена
държавна такса от 48 лева,следователно,дължимата държавна такса в
настоящото, производство следва да бъде в размер на 24 лева, а не 10
лева.
Жалбоподателят „Саура“ООД, ЕИК 121705363, със седалище
и адрес на управление на дейността : гр.София, район Младост,ж.к
Младост 3, бл.328,вх.Е, ет.6,ап.185, представлявано от Р.Р. -управител
в частната си жалба против посоченото определение излага
съображения за незаконосъобразност на отказа на съдията по
вписванията. Моли определението да бъде отменено и да бъде
постановено вписване на прекратяването на договора за аренда на
недвижими имоти, материализирано с покана за изпълнение с
предупреждение за разваляне на договора за аренда.
Частната жалба е подадена от надлежна страна, в срока по чл.
275, ал. 1 от ГПК и е допустима, а разгледана по същество е
неоснователна по следните съображения,обосноваващи този извод:
Охранителното производство е образувано по заявление вх. №
9525/09.12.2024г. от „Саура“ООД, ЕИК 121705363, със седалище и
адрес на управление на дейността : гр.София, район Младост,ж.к
Младост 3, бл.328,вх.Е, ет.6,ап.185, представлявано от Р.Р. –управител,
подадено от пълномощник - адв. Б. Б. с искане за вписване на покана
за изпълнение с предупреждение за разваляне на договор за аренда на
недвижими имоти – животновъден обект от 30.11.2023г. ,връчена на
05.09.2024г.
Съобразно Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС
по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК, основанията за прекратяване на договора
за аренда са уредени в чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ. В т. 1, т. 3 и т. 6 са
посочени конкретни хипотези на прекратяването на арендното
правоотношение: изтичане на срока, взаимно съгласие, принудително
отчуждаване на арендувана земя. В т. 2, т. 4 и т. 5 са основанията -
неизпълнение, едностранно предизвестие, смърт /поставяне под
запрещение и прекратяване на юридическо лице/, като е извършено и
препращане към други съдържащи се в същия закон хипотези на
прекратяване. Проявление на основанието по т. 4 е едностранното
прекратяване на аренден договор, сключен без определен срок - чл. 29
ЗАЗ.
Общо правило за всички хипотези по чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ при
прекратяване на договора за аренда, когато негов обект е земеделска
земя, е предвидено в ал. 2 на същия текст - прекратяването се вписва в
службите по вписванията. Изискването за вписване не е обусловено от
конкретното основание по чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ за прекратяване - за
вписването са ирелевантни фактите, водещи до прекъсване на
арендното правоотношение, и същото се отнася за всички основания
за предсрочно прекратяване. То е обусловено от необходимостта да
бъде осигурена публичност и противопоставимост, като се съобрази и
предвидената в чл. 21 от Конституцията особена закрила на
земеделската земя. Договорът за аренда е траен договор с установен
законов минимален срок пет стопански години с цел оптималното
използване на земеделската земя, предвид особеното й
предназначение. Необходимостта от вписване се отнася за всяко
предсрочно прекратяване на договор за аренда на земеделска земя и
без оглед способа за прекратяването. Редът /с извънсъдебно изявление
или съдебно/ също не е обусловен от основанието за преустановяване
на договорната връзка, а е в зависимост от продължителността на
договора и предмета му - дали земята частна, респ. общинска или
държавна.
Прекратяването на арендните договори, сключени по реда на
ЗАЗ, е уредено с императивни правни норми в специалния закон,
което изключва приложението на общите норми на ЗЗД. Соченото от
заявителя основание за прекратяване е едностранно тримесечно
предизвестие за прекратяване. Подобно основание е предвидено в чл.
27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ - прекратяване с едностранно предизвестие, но
само в предвидените в този закон случаи. За настоящия случай, обаче,
в ЗАЗ липсва предвидена хипотеза на прекратяване. Хипотези на чл.
27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ са предвидените в този закон възможности
арендодателят по договор за аренда на държавни или общински земи,
сключен при условията на ал. 2, да може да го развали с писмено
предупреждение по реда на чл. 87 от ЗЗД /чл. 28, ал. 3 от ЗАЗ/ и в чл.
29, ал. 1 от ЗАЗ - договорът за аренда, сключен без определен срок, да
може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с
писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата
година, като ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две
стопански години. В ЗАЗ не е предвидена хипотеза, при която частен
арендодател да може да прекрати с предизвестие срочен аренден
договор. Той може само при условията на чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ да
развали договора поради забавяне на плащането на арендното
плащане за повече от три месеца.
По изложените съображения изцяло несъстоятелни са
възраженията развити в жалбата, че в конкретния казус е приложима
разпоредбата на чл.27,ал. 1, т. 2 от ЗАЗ. Съобразно чл. 32а, ал. 1 от
Правилника за вписванията, както и задължителните указания за
органите на съдебната власт по прилагане на цитираната разпоредба,
дадени с т. 6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г., постановено
по тълк. д. № 7/2012 г. по описа на ОСГТК на ВКС, проверката която
извършва съдията по вписванията включва това дали представеният за
вписване акт подлежи на вписване и относно изискването за неговата
форма и съдържание, като не се проверяват материално правните
предпоставки на акта. В случая посоченото от заявителя основание за
прекратяване на арендния договор е едностранно тримесечно
предизвестие, каквото не е предвидено в чл. 27, ал. 1,т.4 от ЗАЗ и
изобщо в този специален закон, поради което и не би могло да се
приеме,че относимата хипотеза е на чл.27,ал.1, т.2 от ЗАЗ , и като
последица от това е, че правилно и законосъобразно съдията по
вписванията е отказал да впише прекратяването на договора за аренда.
Следва да се отчете още, че съгласно чл. 3, ал. 1 от ПВ подлежат
на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или
са с нотариално заверен подпис, с изключение на актове по чл. 3, ал. 2
от ПВ, актовете на съда или по които страни са общините. В
настоящия казус не е налице такъв акт, попадащ в изключенията.
Поканата за разваляне на договора за аренда, не е с нотариална
заверка на подписа на арендодателя по договора за аренда от
30.11.2023г.
По изложените съображения, Окръжен съд Пазарджик
ОПРЕДЕЛИ:
ПОТВЪРЖДАВА определение № 40 постановено на
09.12.2024г. от съдията по вписванията при РС Пазарджик ,с което е
отказано да се впише покана за изпълнение с предупреждение за
разваляне на договор за аренда на недвижим имот от 30.11.2023г. –
връчена на 05.09.202, постъпила с молба вх.№9525/0912.2024г. в СВ
гр.Пазарджик.
Определението подлежи на обжалване с частна касационна
жалба пред ВКС на РБългария, в едноседмичен срок от връчването му
на страната на основание чл.274,ал.3,т.2 от ГПК.