ОПРЕДЕЛЕНИЕ № 2729 гр. Пловдив, 09.10.2024 г. ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI СЪСТАВ, в закрито заседание на девети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав: Председател: Величка П. Белева Членове: Надежда Н. Дзивкова Рашкова Мария Анг. Ненова като разгледа докладваното от Мария Анг. Ненова Въззивно частно гражданско дело № 20245300502635 по описа за 2024 година Производството е по реда на чл. 577 от ГПК. Образувано е по частна жалба на М. П. П., ЕГН ********** от гр. С., район К.. с., ул. „Н.“ № ..., ет. ..., ап. .. и А. П. П., ЕГН ********** от гр. П., бул. „Ц. ш.“ № .., ет. .., ап. .., подадена чрез пълномощника им адвокат Я. Б. против Определение № 479 от 17.09.2024 г., постановено от съдия по вписванията при Районен съд – Пловдив, с което е обективиран отказ за вписване на предизвестие за прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан под рег. № 16506/02.06.2016 г, акт № 200, том 8 по описа на Службата по вписванията Пловдив от М. П. П. и А. П. П. с нотариална заверка на подпис с рег. № 6157/09.09.2024 г. и съдържание с рег. № 6158/09.09.2024 г. от ОР на нотариус с район на действие Районен съд – Пловдив с рег. № 483 на НК, адресирано до Б. П. Ш., управител и едноличен собственик на капитала на „Шилев Агро“ ЕООД по заявление с вх. № 30497/17.09.2024 г. по входящия регистър на Служба по вписванията Пловдив, Имотен регистър, подадено от адвокат Я. К. Б. в качеството му на пълномощник. В частната жалба се излагат оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на отказа за вписване, като се поддържа, че в ЗАЗ са уредени начините за прекратяване на арендния договор по два вида договори от гледна точна на срочността им във връзка с основанията за едностранното им прекратяване чрез разваляне поради неизпълнение на задължението за плащане на арендната вноска повече от 3 месеца, над 10 години и пожизнено. Сочи се, че в настоящия случай договорът е сключен като безсрочен, като основанието за прекратяване е неизпълнение на задължението за плащане на арендната вноска повече от три месеца и приложение следва да намери ТР № 2/2017 г. по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, според което вписването, предвидено в чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за арендното плащане с повече от три месеца, съгласно чл. 28, ал. 1, изр. първо във връзка с чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ. Релевират се доводи, че поради вида на договора като безсрочен, непредвиден като специално основание от гледна точка на срочността на договора за аренда по ЗАЗ, приложение следва да намери хипотезата за прекратяване на двустранния договор по общия закон – ЗЗД по правилата за прекратяване на двустранните договори поради неизпълнение, които в зависимост от срока, като безсрочни се прекратяват с едномесечно предизвестие, отправено от едната страна по договора, удостоверено с данни за достигане до адресата – другата страна по договора, а като основание – разваляне на договора поради неизпълнение. Иска се да бъде отменено определението, с което е отказано вписване на предизвестието за едностранно прекратяване на безсрочния договор за аренда на земеделска земя и да бъде постановено вписване на предизвестието. Частната жалба е процесуално допустима, тъй като е подадена от надлежна страна срещу подлежащ на обжалване акт в законоустановения срок, но разгледана по същество е неоснователна. Производството пред съдията по вписванията при Районен съд – Пловдив е образувано въз основа на заявление с вх. № 30497/17.09.2024 г., подадено от Я. Б. – пълномощник на М. П. П. и А. П. П., с искане да бъде разпоредено вписването на писмено предизвестие за прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан под рег. № 16506/02.06.2016 г., акт № 200, том 8 по описа на Службата по вписванията Пловдив. Към заявлението е приложено пълномощно, нотариален акт за доброволна делба на недвижими имоти, договор за аренда, съобщение, ведно с предизвестие, удостоверяване на приемането на съобщение за връчване от ЧСИ и удостоверяване връчването на съобщение от ЧСИ. С Определение № 479 от 17.09.2024 г. съдията по вписванията при Районен съд – Пловдив е отказал да разпореди вписване на предизвестието за прекратяване на договора за аренда на земеделска земя, като се е мотивирал с разпоредбата на чл. 28, ал. 2 във връзка с ал. 1 от ЗАЗ, според която прекратяването на безсрочен договор за аренда поради неизпълнение на задължението за арендно плащане са извършва по съдебен ред, като не е предвидена възможност за развалянето му извънсъдебно, а възможността за едностранно прекратяване на безсрочен договор за аренда, съгласно чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ изисква отправяне на писмено предизвестие със срок от две стопански години, които в случая би следвало да изтекат през 2026 г. Отказът на съдията по вписванията, обективиран в обжалваното определение, е валиден и допустим, а по същество правилен. Не се споделят доводите на частните жалбоподатели, че в ЗАЗ липсва изрична регламентация на прекратяването на безсрочен договор за аренда в хипотезата на неизпълнение на задължението за арендно плащане. ЗАЗ съдържа специални правила за прекратяване на арендния договор. В чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ е предвидено, че при неизпълнение договорът се прекратява по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. „Друго“ е уредено в чл. 28 от ЗАЗ. Основното правило за прекратяване на арендните договори поради неизпълнение се съдържа в чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ . Според него развалянето на договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, става по съдебен ред. Оттук следва, че само ако договорът за аренда е за срок до 10 години, той може да бъде развален извънсъдебно. Изключение се съдържа в чл. 28, ал. 3 от ЗАЗ , според който договор за аренда, сключен при условията на ал. 2, т.е. за срок над 10 години или пожизнено, може да бъде развален извънсъдебно от арендодателя, но само ако има за предмет държавна или общинска земя, какъвто настоящият случай не е. Когато предмет на договора не е държавна или общинска земя, арендодателят може да развали едностранно (извънсъдебно) договора поради забавяне на арендното плащане за повече от 3 месеца, но само ако този договор е за срок до 10 години – в този смисъл чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ във връзка с тълкуването, дадено в ТР № 2 от 20.07.2017 г. по тълк.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС. Договорът за аренда, чието разваляне частните жалбоподатели претендират, е безсрочен, т.е. пожизнен по смисъла на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ, поради което същият може да бъде развален от арендодателите при забава на арендното плащане само по съдебен ред, като на вписване ще подлежи съдебното решение, с което искът за разваляне на договора е уважен. Това означава, че отправеното от наследниците на арендодателя извънсъдебно писмено предизвестие за прекратяване на договора поради неизпълнение не може да породи желаните от тях правни последици, а именно разваляне на договора, респективно липсва основание за вписване на прекратяването. Другата възможност за едностранно прекратяване на безсрочен договор за аренда е регламентирана в разпоредбата на чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, която предвижда, че договорът за аренда, сключен без определен срок, може да бъде прекратен едностранно от всяка една от страните с писмено предизвестие, отправено след изтичането на четвъртата година. Ако не е уговорено друго, предизвестието е със срок две стопански години. То трябва да се отправи найкъсно до изтичането на стопанската година, предшестваща началото на срока от две стопански години. Относно срока на предизвестието разпоредбата е диспозитивна и дава възможност на страните да договорят различен срок на писменото предизвестие. В случая в чл. 21, б. „в“ от договора за аренда страните са уговорили, че договорът се прекратява с едностранно писмено предизвестие, но не са посочили конкретен срок, в който следва да се отправи предизвестието. Липсата на изрична уговорка относно срока на предизвестието означава, че страните са се съгласили в отношенията помежду им да се прилага законовата регламентация, според която срокът на предизвестието е две стопански години. В случая писменото предизвестие е връчено на арендатора на 09.09.2024 г., което означава, че прекратяването на арендния договор ще настъпи на 09.09.2026 г. На вписване в службата по вписвания подлежи фактът на прекратяването на договора за аренда. Към настоящия момент не са настъпили последиците на едностранното предизвестие за прекратяване на договора, поради което правилно и в съответствие със законовите разпоредби съдията по вписванията е отказал да го впише. По изложените съображения съдът намира частната жалба за неоснователна, с оглед на което следва да бъде оставена без уважение. Така мотивиран съдът ОПРЕДЕЛИ: ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ частна жалба с вх. № 31467/27.09.2024 г. (по описа на Окръжен съд – Пловдив), подадена от М. П. П., ЕГН ********** от гр. С., район К. с., ул. „Н.“ № .., ет. ., а.п... и А. П. П., ЕГН ********** от гр. П., бул. „Ц.ш.“ № .., ет. .., ап. .. чрез пълномощника им адвокат Я. Б. против Определение № 479 от 17.09.2024 г., постановено от съдия по вписванията при Районен съд – Пловдив, в което е обективиран отказ за вписване на предизвестие за прекратяване на договор за аренда на земеделска земя, вписан под рег. № 16506/02.06.2016 г, акт № 200, том 8 по описа на Службата по вписванията Пловдив от М. П. П. и А. П. П. с нотариална заверка на подпис с рег. № 6157/09.09.2024 г. и съдържание с рег. № 6158/09.09.2024 г. от ОР на нотариус с район на действие Районен съд – Пловдив с рег. № 483 на НК, адресирано до Б. П. Ш., управител и едноличен собственик на капитала на „Шилев Агро“ ЕООД по заявление с вх. № 30497/17.09.2024 г. по входящия регистър на Служба по вписванията Пловдив, Имотен регистър, подадено от адвокат Я. К. Б. в качеството му на пълномощник. Определението може да се обжалва с частна жалба пред Върховния касационен съд в едноседмичен срок от съобщаването му. Препис от определението да се връчи на частните жалбоподатели чрез
|