О П Р Е Д Е Л Е Н И Е № 687
гр. Д., 21. 11. 2011г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Д.КИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и първи ноември две хиляди и единадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ГАЛАТЕЯ ХАНДЖИЕВА
ЧЛЕНОВЕ : ЕЛИЦА СТОЯНОВА
КАМЕЛИЯ ВАСИЛЕВА
Разгледа докладваното от съдия Елица Стоянова ч. гр. д. № 710 по описа за 2011г. и за да се произнесе, взе следното предвид:
Съдебното производство е образувано по реда на чл. 577, вр. чл. 569 т. 5 от ГПК, по частна жалба от процесуалния представител на Н.Г.А. и Н.Б.А., против определение № 39/ 28. 09. 2011г. на съдията по вписванията при РС – гр. Д., с което е било отказано вписването на едностранното прекратяване на договор за аренда, вписан под № 72 т. ХVІІІ вх. рег. № 6741/ 25. 05. 2009г. чрез нотариална покана, отправена от жалбоподателите до „А.Г. – 3” ЕООД гр. Д. с ЕИК *** В жалбата са изложени оплаквания за неправилност на съдебния акт като постановен при съществени нарушения на процесуалните правила, на материалния закон и необоснованост.
Частната жалба е депозирана в срока по чл. 275 ал. 1 от ГПК, от легитимирани лица, поради което е допустима.
По повод разпореждане на съда за оставяне жалбата без движение с оглед внасянето на дължимата държавна такса, жалбоподателите, чрез процесуалния си представител, са депозирали молба, вх. № 6091/ 07. 11. 2011г., в която са изложени подробни съображения относно незаконосъобразността на атакуваното определение. Указанията, в какво се състои порочността на обжалвания акт, съгласно чл. 260 т. 3, приложима по силата на чл. 577 ал. 1, вр. чл. 275 ал. 2 от ГПК, не представляват условие за допустимостта и, следователно по своето естество молба, вх. № 6091/ 07. 11. 2011г. представлява нова частна жалба против същия съдебен акт, но вече подадена извън срока по чл. 275 ал.1 от ГПК, с оглед на което съдът намира, че не следва да разглежда изложените в нея оплаквания.
Разгледана по същество, жалбата е неоснователна, предвид следното:
Видно е от приложения договор за аренда на земеделски земи, вписан в СлВп при РС – гр. Д. под акт № *, т. **, вх. рег. № 6741/ 25. 05. 2009г., че е сключен между Н.Г.А., Н.Б.А. и Ю. И. М., в качеството им на арендодатели, и „А.Г. – 3” ЕООД гр. Д., в качеството им на арендатор и е с предмет земеделски земи в област Д.. В договора, под т. 16, са посочени изрично случаите на прекратяването на договора.
На 22. 02. 2011г. Н.Г.А. и Н.Б.А. са изпратили до представителя на „А.Г. – 3” ЕООД гр. Д. нотариална покана, връчена на пълномощника му на 22. 02. 2011г., с която арендатора е бил поканен да изпълни в 15 – дневен срок от получаването и задължението си и да изплати на арендодателите всички дължими арендни вноски за стопанските 2008/ 2009г. и 2009/ 2010г. по банков път. В нотариалната покана е посочено, че в случай, че арендаторът не изпълни това си задължение в срок, то и на основание чл. 87 ал. 1 от ЗЗД, договорът ще се счита развален поради неизпълнение.
На 28. 09. 2011г. представителят на Н.Г.А. и Н.Б.А. е депозирал в Служба по вписванията гр. Д. нотариалната покана от 22. 02. 2011г.
С атакуваното определение № 39/ 28. 09. 2011г. съдията по вписванията е отказал вписване на едностранното прекратяване на договора за аренда, вписан под № *, т. **, вх. рег. № 6741/ 25. 05. 2009г. чрез нотариалната покана. В мотивите си съдията по вписванията е посочил, че нотариалната покана не отговаря на изискванията на чл. 2 и чл. 3 от ПВп, тъй като не е изрично предвиден в законите или в Правилника за вписванията акт, извършен по нотариален ред или с нотариална заверка на подписите. Съдията по вписванията е преценил, че с нотариалната покана се цели заличаване от имотния регистър на договора за аренда поради неизпълнение от страна на арендатора за две последователни стопански години, а единствената хипотеза, в която едностранно прекратяване на договор за аренда било допустимо съгласно чл. 29 ал. 1 от ЗАЗ, било при договор, сключен без определен срок, съответно при договор, сключен за определен срок, но само при изрична уговорка на страните. Според съдията по вписванията, видно от представения договор за аренда, същият бил сключен за срок от пет стопански години, считано от 2008г. и в него била предвидена възможност за едностранно прекратяване от арендодателя с отправяне на едностранно предизвестие до насрещната страна в срок от 01. 08 до 01. 09 на съответната стопанска година, а представената за вписване нотариална покана била представена на 28. 09. 2011г., т. е. извън уговорения срок. Според съдията по вписванията, арендодателят можел да претендира разваляне на договора за аренда поради неплащане по съдебен ред, съответно съдията по вписванията не бил компетентен да прецени дали е налице неизпълнение, съответно дали е прекратен на това основание договора за аренда. По тези съображения, вписването на нотариалната покана, отправена от Н.Г.А. и Н.Б.А. до представителя на „А.Г. – 3” ЕООД гр. Д. е отказано.
Определението е правилно като краен резултат, независимо, че изложените от съдията по вписванията мотиви не се споделят от Окръжния съд.
Действително нотариалната покана по смисъла на чл. 592 ал. 1 от ГПК не съставлява нотариално действие, подлежащо на вписване. В същата обаче може да се съдържа едностранно изявление за прекратяване действието на договора за аренда, което прекратяване подлежи на вписване в съгласие с чл. 27 ал. 2 от ЗЗД. В този смисъл се вписва не нотариалната покана, а последиците от обективираното в нея изявление за прекратяване.
Мотивите на съдията по вписванията, че единствената хипотеза, в която едностранно прекратяване на договор за аренда било допустимо съгласно чл. 29 ал. 1 от ЗАЗ, било при договор, сключен без определен срок, съответно при договор, сключен за определен срок, но само при изрична уговорка на страните, не намират опора в нормите на ЗАЗ. Разпоредбата на чл. 27 ал. 1 от ЗАЗ съдържа изчерпателно изброяване на хипотезите на прекратяване на договора за аренда, от които две препращат към други правни норми: така чл. 27 ал.1 т. 2 от ЗАЗ предвижда, че при при неизпълнение договорът за аренда се прекратява по общия ред на ЗЗД, доколкото в този закон не е предвидено друго, а т. 4 от с. чл. визира възможност за прекратяването му с едностранно предизвестие - в предвидените в този закон случаи. Прекратяването с едностранно предизвестие /чл. 27 ал. 1 т. 4 от ЗАЗ/ е подчинено на разпоредбата на чл. 29 ал. 1 от ЗАЗ. Развалянето на договора за аренда, от своя страна, е регламентирано в специалната разпоредба на чл. 28 от ЗАЗ, но е предвидено субсидиарното приложение на общите правила на чл. 87 и сл. от ЗЗД. Задължително разваляне на договора за аренда по съдебен ред не се предвижда в ЗАЗ, освен в изричния случай на чл. 28 ал. 2 от ЗАЗ. В този случай съдията по вписванията смесва институтите на прекратяване и на разваляне на договора за аренда. От друга страна смесва основанията за заличаване на вписването (издаване на охранителен акт) и материалноправните основания за прекратяване на самия договор, чието вписване е предвидено от закона. В този смисъл и в рамките на охранителното производство е недопустимо произнасянето по материалноправните предпоставки на чл. 27 и чл. 29 от ЗЗД /вж. Определение № 109 от 5.03.2009 г. на ВКС по ч. т. д. № 375/2008 г., I т. о./. Следователно, в рамките на охранителното производство съдията по вписванията не разполага с материалноправната компетентност да преценява дали действително са настъпили целените последици от прекратяването с едностранно изявление или едностранното разваляне на договора, а е единствено вписва последиците от волеизявлението на едната от страните, че действието на договора за аренда е преустановено от един момент нататък. Без значение дали волеизявлението е обективирано в нотариална покана или друг вид документ, както и без значение дали съдържа изявление за прекратяване или разваляне на договора, което съдията по вписванията не разполага с правомощие да преценява по същество, а извършва преценка относно относно наличието на формалноправните изисквания за претендирания охранителен акт. Вписването на прекратяването има единствено оповестително действие и страната, която намира, че такова не е настъпило, разполага с възможност да брани по исков път правата си.
Независимо от изложените съображения, които сочат на неправилност на мотивите на обжалвания акт, Окръжният съд намира, че същият е правилен като краен резултат, тъй като представената пред съдията по вписвания нотариална покана не подлежи на вписване. За да се приеме, че е налице подлежащо на вписване прекратяване на договора за аренда, същото трябва да бъде ясно и недвусмислено изразено и да настъпва от определен момент. В процесния случай такова недвусмислено изявление не се съдържа. Самата покана представлява такава за изпълнение /по чл. 87 ал. 1 от ЗЗД/, при липсата на каквото изпълнение в срок изправната страна ще счита договора за развален. Поканата не съдържа ясно изявление за прекратяването или развалянето на договора, нито моментът, в които действието на договора се преустановява. След като подлежащият на вписване акт не съдържа изискуемите по чл. 6 от ПВп реквизити, то правилно съдията по вписванията е отказал вписването му. Водим от горното и на основание чл. 577 от ГПК, Д.кият окръжен съд
О П Р Е Д Е Л И :
ПОТВЪРЖДАВА определение № 39/ 28. 09. 2011г. на съдия по вписванията при РС – гр. Д..
Определението подлежи на касационно обжалване при условията на чл. 280 ал. 1 от ГПК в едноседмичен срок от връчването му на страната пред ВКС на РБ.