Прекратяване на договор за аренда на земеделска земяДоговорът за аренда на земеделска земя, съгласно чл. 3 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), се сключва в писмена форма, с нотариална заверка на подписите, вписва се в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Този фактически състав включва няколко елемента. Писмената форма с нотариална заверка на подписа е условие за действителност на договора
1. Регистрацията в общинската служба по земеделие е определена от съдебната практика като извършване на нормативно предписани действия от точно определен орган по чл. 21, ал. 4 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК), така Определение № 487 2010 г.ВАС по адм. д. № 6703/2009 г.
2.
Прекратяването на договора за аренда се извършва при условията на чл. 27 ЗАЗ, като са посочени общо шест основания. Освен там, основания за прекратяване са посочени в чл. 9, ал. 5 и чл. 28 от закона. Всичките са ясно разписани и сериозният практически въпрос се'поставя с оглед на вписването на актовете, с които се прекратява договорът. В нашето законодателство няма друга сделка без вещноправно действие, за която да е предвидена такава тежка форма на сключване и прекратяване - от една страна писмена форма с нотариална заверка на подписите, а от друга - регистрация от определен държавен орган. Формата на сключване рефлектира и върху прекратяването. Това налага основанията за прекратяване да се разгледат поотделно.
Според чл. 27, ал. 1 ЗАЗ договорът за аренда се прекратява: 1. с изтичане на срока, за който е сключен;
2. при неизпълнение по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго;
3. по взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписа;
4. с едностранно предизвестие в предвидените от закона случаи;
5. освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на ЮЛ-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго;
6. при принудително отчуждаване на арендуваната земя за държавни и общински нужди по реда на глава трета от ЗДС и на ЗОС
Според чл. 27, ал. 2 прекратяването на договора за аренда на земя се регистрира в съответната общинска служба по земеделие и се вписва в нотариалните книги.
Първото основание за прекратяване на договора за аренда не поставя особени въпроси. Договорът е вписан, но това вписване е ограничено във времето
3. Същото се отнася до направената регистрация. След изтичането на срока трябва да се предприемат действия за заличаване на вписването и регистрацията. В законодателството няма конкретен текст за заличаване на вписването на договора за аренда. В чл. 4, б. „е" на Правилника за вписванията (ПВп.) е предвидено вписване на договори за наем на недвижим имот за срок, по-дълъг от една година, както и на договорите за аренда. Струва ми се, че по аналогия може да се ползва разпоредбата на чл. 19, ал. 3 ПВп., който се отнася до друг договор - този за ипотека. Това заличаване може да се поиска както от страните по договора, така и от всеки заинтересован. То ще се извърши по реда, посочен в текста на чл. 19, ал. 3 ПВп.
Второто основание за прекратяване на договора е неговото неизпълнение. По тази причина той се прекратява по общия ред, доколкото в закона не е предвидено друго. Прекратяването на договора за аренда в земеделието не е подчинено на правилата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Тази норма е от императивен характер
4. Единствено ако договорът за аренда е сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, е допустимо разваляне само по съдебен ред - чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Ако договорът за аренда има за предмет държавни или общински земеделски земи и е сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, арендодателят може да го развали с писмено предупреждение по реда на чл. 87 ЗЗД
5.
Общият ред за разваляне на договори вследствие неизпълнение е уреден в чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Според текста на закона, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Следователно разпоредбата на чл. 27, ал. 1, т. 2 изисква изправната страна да отправи писмено предизвестие за прекратяването, тъй като самият договор за аренда е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Не така лесно стои въпросът с необходимостта от вписване на това предизвестие. Принцип на нашето гражданско право е, че се вписват само онези актове, за които изрично е предвидено вписване. За разлика от § 873 от Германския граждански законник, нашето право не приема вписването (Eintragung) като част от фактическия състав. Ето защо, не може по тълкувателен път да се допуска вписване на предизвестие за прекратяване на договор за аренда. С оглед на доказването предизвестието може да има характер на нотариална покана - чл. 592 ГПК, но тези актове не подлежат на вписване. Освен това отправеното предизвестие може да не доведе до прекратяване на договора, например ако неизправната страна изпълни в срока задължението си.
Препращането към общия ред за разваляне на договори изисква да се разгледат различните хипотези за разваляне на договора
6. Общият текст на чл. 87, ал. 1 ЗЗД вече бе разгледан. Особеното в прекратяването на договора за аренда е изискването това прекратяване да бъде вписано. В ЗЗД не съществува подобно изискване, затова в ал. 1 на чл. 87 се казва, че след изтичането на срока, в който задължението може да бъде изпълнено, при евентуално неизпълнение кредиторът ще смята договора за развален. Ако след изтичането на срока длъжникът не изпълни своето задължение, договорът се счита развален, като други по-нататъшни действия не са необходими
7. Това обаче е общият ред, за който говори чл. 27, ал. 1, т. 2. Самият ЗАЗ обаче изисква допълнителни действия дори и тогава, когато срокът за изпълнение е изтекъл и изпълнение не е постъпило. Според втората алинея на чл. 27 прекратяването на договора трябва да се впише и регистрира в общинската служба по земеделие. Това означава, че изправната страна трябва да поиска вписването на прекратяването на договора след изтичане на срока за изпълнение, ако то не е извършено. Следователно ще се впише едно второ заявление на изправната страна за прекратяване на договора, ако не е направено изпълнение след изтичане на срока по чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Независимо от характерната за ЗЗД терминология „изправна" и „неизправна" страна, „кредитор" и „длъжник", считам, че арендодателят винаги може да поиска да бъде вписано прекратяването на договора, защото неговата земя е обременена и той има интерес прекратяването на договора да бъде прогласено.
Проблемите с препращането към общия ред не свършват обаче дотук. Възможно е, според чл. 87, ал. 2 ЗЗД, кредиторът да заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забава на длъжника то е станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни в уговореното време. Основанията за подобно прекратяване са много на брой и те създават една съвсем нова ситуация. В този случай договорът се счита прекратен със самото предизвестие, без да се дава допълнителен срок. Ето защо, с оглед изискванията на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ, ще се впише предизвестието за прекратяването на договора. Възможно е обаче задължението на едната страна да се погаси поради невъзможност за изпълнение - чл. 89 ЗЗД. В този случай договорът се разваля по право. С това обаче не отпада задължението да се впише прекратяването на договора и то да се регистрира
Едно конкретно проявление на неизпълнение на договора е посочено в чл. 28, ал. 1 от закона. Става дума за забавяне на apeндното плащане - типичен пример за забава на длъжника. Това е специфично основание, разгледано в различни хипотези, и то не отменя възможността за разваляне поради неизпълнение по общия ред. Ако това беше така, законът нямаше да има нужда от редакцията на чл. 27, ал. 1, т. 2. Прекратяването е право на арендодателя и той може да го реализира с писмено предизвестие, което подлежи на вписване.
Третото основание за прекратяване на договора за аренда е взаимно съгласие на страните, изразено писмено с нотариална заверка на подписите. Това основание е ясно -страните се възползват от възможността, уредена в чл. 20а, ал. 2 ЗЗД - „договорите могат да бъдат... прекратени... само по взаимно съгласие на страните..." След като то е налице, при това в изискуемата от закона форма, няма пречка за тяхното прекратяване. Проблемът с прекратяването обаче не свършва дотук. Изискването на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ за вписване на прекратяването поставя въпроса: какво да се впише? Тук без съмнение това ще бъде писменото взаимно съгласие на страните с нотариална заверка на подписите. Това съгласие трябва да се регистрира в общинската служба по земеделие.
Четвъртото основание за прекратяване е с предизвестие в предвидените от закона за арендата случаи. Такива основания са посочени в чл. 28 и 29 ЗАЗ. При развалянето по реда на чл. 27, ал. 1, т. 4 не се изисква да е налице неизпълнение. Хипотезите са достатъчно ясни, а и вече бяха споменати. Ще подлежи на вписване едностранното предизвестие, с което се прекратява договорът.
Петото основание за прекратяване на договора е смъртта на арендатора или неговото поставяне под запрещение или прекратяването на ЮЛ-арендатор. Ако се вгледаме в основанията, то те съществуват и при прекратяване на правото на ползване - чл. 58 ЗС. И това е логично, доколкото арендата съдържа не само наемни отношения, но и правото да се получават добивите от имота, така както е и при ползването - чл. 56, ал. 1 ЗС. Прекратяването на тези основания поставя въпроса какво трябва да се впише. Мисля, че тук отново трябва да се впише заявление на арендодателя за прекратяване, като се посочи някое от изброените основания. Интересът от вписване е на арендодателя, като по този начин ще се даде гласност на факта, че имотът е свободен от тежести.
Шестото основание за прекратяване на договора е отчуждаване на арендованата земя за държавни или общински нужди. Отчуждаването е уредено като възможност на държавата и общините да придобият движими и недвижими имоти - собственост на физически и юридически лица, когато това го изискват държавни или общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин. Отчуждаването за държавна нужда може да се извърши с акт на Министерския съвет, в случаите по чл. 34а, ал. 1 ЗДС, или с акт на областния управител - чл. 34а, ал. 2 ЗДС. За общинска нужда имотите се отчуждават с акт на кмета на общината - чл. 25, ал. 2 ЗОС. С отчуждаването имотът престава да бъде собственост на арендодателя, а държавата, респективно общината, придобиват имот чист от тежести - така чл. 41, ал. 3 ЗДС, чл. 32, ал. 3 ЗОС. Прекратяването на арендния договор на това основание също поставя въпроса за вписването на самото прекратяване. Поначало актовете, с които се отчуждава недвижим имот за държавна или общинска нужда, подлежат на вписване
8. Въпросът е, за какъв акт става дума? Известно е, че държавата отчуждава с решение на Министерския съвет или заповед на областния управител. За общинска нужда се отчуждава със заповед на кмета. Ако тези актове бъдат обжалвани, отчуждаването ще се извърши с влязло в сила съдебно решение. За решенията на МС това ще бъде акт на Върховния административен съд, а за заповедите на областния управител и кмета на общината - решенията на административния съд по местонахождението на недвижимия имот
9. В известен смисъл тези разпоредби дават отговор на въпроса какво ще се впише в нотариалните книги като основание за прекратяване на договора - това ще са или административните актове, с които се отчуждава недвижимият имот, или съдебното решение, ако заповедите бъдат обжалвани, при положение, че с него не се отменя административният акт.
Освен на основанията, посочени в чл. 27, ал. 1, договорът за аренда може да бъде прекратен и по реда на чл. 9, ал. 5 ЗАЗ. Това става тогава, когато арендодателят не ползва имота, съгласно изискванията на чл. 9, ал, 1, 3 и 4. Това прекратяване донякъде наподобява прекратяването на правото на ползване по реда на чл. 61 от Закона за собствеността (ЗС], но тук не се изисква предизвестие, а само едностранно волеизявление на арендодателя. Законът визира виновно поведение на арендатора и затова дава право на арендодателя, с едностранно волеизявление да прекрати договора. В духа на закона това волеизявление трябва да бъде писмено и подлежи на вписване.
Прекратяването на договора за аренда в земеделието, особено в контекста на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ - вписване на прекратяването, поставя проблеми основно с акта, който трябва да се впише в нотариалните книги. Съгласно чл. 4, б. „е" ПВп. договори за аренда подлежат на вписване. В чл. 33, б. „б" ПВп. се предвижда водене на книга, която се образува от подреждането на актове по чл. 4, букви „б"-„и". Следователно в тази книга трябва да бъде приложен актът, с който се прекратява договорът за аренда в земеделието. Самата технология обаче би трябвало да бъде както при заличаването, защото действието на договора се прекратява. Върху арендодателя, като собственик на имота, пада основната тежест да представи основанията, на които се прекратява договорът, и по този начин имотът се освобождава от едно облигационно задължение. Що се отнася до заличаването на регистрацията в общинската служба по земеделие, тази задача не може да бъде оставена в негова тежест. Арендаторът е този, който е получавал и съответните помощи за отглеждане на земеделска продукция на декар, и той носи по-голяма отговорност за заличаване на регистрацията. Съгласно Закона за подпомагане на земеделските производители (ДВ, бр. 58 от 1998 г.) и по-точно на § 1 от допълнителните разпоредби, арендаторът се явява „земеделски производител" и има право на подпомагане. Това обаче може да стане само ако той действително ползва заявените площи - чл. 43 от закона. Поредността на извършваните действия е уредена в Наредба № 6 от 2000 г. на Министерството на земеделието и храните за условията и реда на регистрация на договорите за аренда в поземлените комисии (ДВ, бр. 18 от 2000 п). В чл. 8 от наредбата се дава 10-дневен срок след вписването в нотариалните книги за регистрация на договора в съответната поземлена комисия (днес служба по земеделието). Следователно вписването предшества регистрацията и същият ред трябва да се спазва и при прекратяване на договора. Тази поредност е в унисон със значението на двата акта - вписването дава гласност за всички - чл. 1 ПВп., регистрацията дава информация само на министерството за формиране на държавната политика в областта на земеделието - чл. 2 от наредбата.
Проф. д-р Венцислав СТОЯНОВ 1 Обратно 833-2002-V, г.о. ВКС, цитирано по ЕПИ 4.0.
2 По-подробно в Правен режим на земеделските земи и горски тери-
торий, С. 2011, .Труд и право", с. 93 и следв.
3 За действие на вписването, ограничено със срок, Стоянов, Я, Вещно
право, С 2004, с 281.
4 Правен режим на земеделските земи_ с 105.
5 Нормата на чл. 28, ал. 3 ЗАЗ не е съвсем прецизна. Текстът препраща
към ал. 2, където е предвидено сключване на договор за аренда за срок,
по-дълъг от 10 години или пожизнено. ЗДС обаче допуска държавни имо-
ти - частна собственост, да се отдават под наем за срок не по-дълъг от 10
години, чл. 19, ал. 4. Същият срок е предвиден в чл. 56, ал. 1 ЗДС по отноше-
ние на право на ползване на такива имоти. Законът за публично-частното
партньорство, [ДВ, бр. 45 от 2012 г.) в чл. 11 предвижда, че сроковете по ЗДС
и ЗОС могат и да не се спазят при условията на този закон. От друга страна
обаче, сред обектите на публично-частното партньорство, посочени в чл. 4
от закона, не се предвижда земеделска земя.
6 За развалянето на договорите вж. Голева П..Облигационно право, С,
2004., с. 115-116.
7 Пак там, с. 116.
8 Стоянов В., Имотен регистър, С, 2005, с. 91.
9 В този дух са разпоредбите на чл. 27, ал. 1, т. 13 и 14 от Наредба № 2 от 2005 г. на министъра на правосъдието за воденето и съхраняването на имотния регистър, ДВ, бр. 39 от 2005 г.