О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 2307
София, 25.07. 2023 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в закрито заседание на петнадесети юли две хиляди двадесет и трета година в състав: Председател: Маргарита Соколова Членове:Светлана Калинова Гълъбина Генчева
като изслуша докладваното от съдията Соколова ч. гр. д. № 1523/2023 г., и за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по чл. 274, ал. 3, т. 2 вр. чл. 577 ГПК и чл. 27, ал. 2 ЗАЗ. Образувано е по частна касационна жалба вх. № 919/01.03.2023 г., подадена от Ц. В. Т. чрез адв. И. Ш., срещу определение № 22/17.01.2023 г. по в. ч. гр. д. № 1/2023 г. на Разградския окръжен съд, с което е потвърдено определение № 48/14.12.2022 г. на съдия по вписванията при Разградския районен съд, с което е отказано вписване на уведомление по чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ за прекратяване на договори за аренда на земеделска земя по заявление вх. № 5948/14.12.2022 г. на Ц. В. Т.. Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., при произнасяне по частната касационна жалба намира следното: Данните по делото сочат, че на 18.10.2022 г. с договори за покупко-продажба, сключени с н. а. № 196 и 197, Ц. В. Т. е придобил три поземлени имота с №№ 010014, 010030 и 010107, а по кадастралната карта- поземлени имоти с идентификатора [№], представляващи земеделски земи, находящи се в [населено място]. За посочените имоти през 2013 г. са били сключени договори за аренда за срок от 15 години, считано от 01.10.2013 г., вписани в Службата по вписванията - Разград под вх. рег. № 2881/13.06.2013 г., акт 17, т. 3, и вх. рег. № 2885/13.06.2013 г., акт 16, т. 3. В качеството си на приобретател, посредством нотариална покана, връчена на 07.12.2022 г. на арендатора Б. С. М. в качеството му на ЕТ „Агроелит-М.-Б. М.“, чрез нотариус Г. Г., Ц. В. Т. е изпратил уведомление по чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ за прекратяване на договорите за аренда поради неизвършване на агротехнически мероприятия - разработване и използване /засяване/, в нито един от имотите /т. 2.1 от договорите за аренда/, с което е нарушено задължението по чл. 5.1 от договорите за ползване на имотите с грижата на добър стопанин. Сезиран със заявление вх. рег. № 5948/14.12.2022 г. с искане за отбелязване на уведомлението по чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, съдията по вписванията, тълкувайки разпоредбите на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, чл. 28, ал. 2 ЗАЗ и чл. 28, ал. 3 ЗАЗ, и при позоваване на т. 1 от ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, е посочил, че договор за аренда, сключен за срок, по-дълъг от 10 години или пожизнено, може да бъде развален извънсъдебно само от арендодателя и само ако има за предмет държавна или общинска земя. Посочил е, че в разглеждания случай в чл. 7 и на двата договора за аренда е записано, че същите се сключват за срок от 15 стопански години, считано от 01.10.2013 г., предмет на същите са земеделски земи, които не са общинска и не са държавна собственост, следователно не е налице изключението по чл. 28, ал. 3 ЗАЗ и тяхното разваляне следва да се извърши по съдебен ред, както предвижда чл. 28, ал. 2 ЗАЗ. Посочил е още, че в хипотезата на чл. 27, ал. 2 ЗАЗ на вписване подлежи прекратяването - заявлението до съдията по вписванията, което следва да бъде с нотариална заверка на подписа на заявителя - арг. от чл. 3, ал. 1 ПВп, а не документът, материализиращ волята на арендодателя - уведомление, нотариална покана, предизвествие и др., за което се е позовал на практика на ВКС, а в случая е поискано вписване на уведомление, чийто адресат е арендаторът. Допълнително е отбелязал, че приобретателят е поискал вписване на прекратяването - развалянето, и на двата договора за аренда, а от представените нотариални актове е видно, че закупени са три имота от общо четирите ниви, предмет на договорите за аренда. При това положение няма как да се прекрати целият договор вх. рег. № 2885/13.06.2013 г. и по отношение на имот № 010011. За да потвърди обжалвания отказ на съдията по вписванията, Разградският окръжен съд е приел, че договор за аренда на земеделска земя /независимо дали предмет са държавни, общински или частни земи/, сключен за срок над 10 години или пожизнено, не може да бъде развален едностранно. При неизпълнение такъв договор може да бъде развален само по съдебен ред - чл. 28, ал. 2 ЗАЗ, като в такъв случай на основание чл. 27, ал. 2 ЗАЗ ще бъде вписано съдебното решение, с което договорът се разваля. В изложението на основанията за допускане на касационно обжалване жалбоподателят се позовава на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК поради противоречие на обжалваното определение с ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, без да формулира конкретен правен въпрос. Предпоставките за допускане на касационно обжалване не са налице по следните съображения: Допускането на касационно обжалване в хипотезата на чл. 280, ал. 1 ГПК е предпоставено от произнасянето от въззивния съд по материалноправен и/или процесуалноправен въпрос, по отношение на който е налице някое от допълнителните основания по т.т. 1- 3. Правният въпрос по смисъла на закона и разясненията в т. 1 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС е винаги специфичен за делото, по което е постановен обжалваният съдебен акт, и следва да е обусловил решаващите изводи на въззивния съд. Задаването на правния въпрос се определя от правните аргументи на съда досежно съобразяването със закона и съдебната практика по приложението му. В разглеждания случай решаващият извод на въззивния съд е свързан със срока на договор за аренда, който, ако е над 10 години, развалянето на договора може да се извърши само по съдебен ред. Този правен извод е в съответствие със съдебната практика на ВКС, обективирана в определение № 66/19.05.2021 г. по ч. гр. д. № 1138/2021 г. на I-во г. о. В него е прието, че договорът за аренда със срок над 10 години не може да бъде развален извънсъдебно, тъй като не е налице изключението по чл. 28, ал. 3 ЗАЗ, което дава възможност само на арендодателя да развали едностранно и извънсъдебно договор за аренда на земи от държавния и общинския поземлен фонд, сключен за срок над 10 години или пожизнено; за такъв договор е приложимо правилото на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ за разваляне само по съдебен ред, като на вписване подлежи съдебно решение, с което искът е уважен. И макар това определение да е постановено в отговор на въпрос за правомощието на арендатора, а не на арендодателя, съответно - на приобретателя на арендуваните обекти, какъвто се явява жалбоподателят /чл. 17, ал. 2 ЗАЗ/, даденият с него принципен отговор е приложим и в случай като разглеждания, доколкото не съществуват основания за различно третиране на насрещните договарящи страни от гледна точка на реда за прекратяване /разваляне/ на договора за аренда. А след като обжалваното определение не противоречи, а съответства на съдебната практика, то основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване не е налице. Касационното обжалване не може да бъде допуснато и при съобразяване на релевантното според жалбоподателя основание за прекратяване на договорите за аренда - чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ, вместо неправилно възприетото основание по чл. 28, ал. 1 ЗАЗ /неплащане на арендните вноски/ като специфичен случай на прекратяване в хипотезата на чл. 27, ал. 1, т. 4 ЗАЗ, довело от своя страна до неправилно приложение на разпоредбата на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ за разваляне по съдебен ред. Както е посочено в мотивите към т. 1 на ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, договорът за аренда се прекратява при неизпълнение съгласно общата хипотеза на чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго. Тълкуване на понятието „друго“ е дадено в посоченото вече определение № 66/19.05.2021 г. по ч. гр. д. № 1138/2021 г. на ВКС, I-во г. о., според което развалянето на всеки договор за аренда със срок над 10 години или пожизнено, ако не е налице изключението по чл. 28, ал. 3 ЗАЗ, следва да се извърши по реда на чл. 28, ал. 2 ЗАЗ, т. е. по съдебен ред. Ето защо не може да се приеме и тезата на жалбоподателя, че обжалваното определение противоречи на ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС като основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК за допускане на касационно обжалване. По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о. О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 22/17.01.2023 г. по в. ч. гр. д. № 1/2023 г. на Разградския окръжен съд. Определението е окончателно.
|