КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

Този форум е част от нашия стремеж за професионализъм в работата и максимална прозрачност
Дата и час: 13 Авг 2020, 19:28

Часовете са според зоната UTC + 2 часа




Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 
Автор Съобщение
 Заглавие: Контролните функции на съдиите по вписванията да се завишат
Ново мнениеПубликувано на: 11 Яну 2016, 10:10 
Инспекторат на министъра на правосъдието по Закона за съдебната власт
(анализи от извършени проверки на нотариуси и съдии по вписванията, утвърдени от министъра на правосъдието)


ВПИСВАНЕ НА АПОРТНА ВНОСКА
В ТЪРГОВСКО ДРУЖЕСТВО
С Тълкувателно решение от 25.04.2013г. на ВКС по т.д.№7/2012г. в т.5 изрично се предвиди, че не следва да бъде извършено вписване на непарична вноска на съдружник/акционер в търговско дружество с предмет вещно право върху недвижим имот, ако молителят не е представил пред съдията по вписванията доказателства за правата на вносителя. В последната редакция на чл. 73. ал.1 /Изм. и доп. - ДВ, бр.20 от 2013г./ - „вноската на право за учредяването или за прехвърлянето на която се изисква нотариална форма, се извършва с дружествения договор или устава. При вноската в капиталово дружество към дружествения договор или устава се прилага писмено съгласие на вносителя с описание на вноската и нотариална заверка на подписа му. При удостоверяване на подписа нотариусът проверява правата на вносителя.“ Съгласно разпоредбата на чл. 73, ал. 5 ТЗ «когато вноската има за предмет вещно право върху недвижима вещ, съответният орган на дружеството след възникването му представя в службата по вписванията за вписване нотариално заверено извлечение от дружествения договор, а когато е необходимо, и отделно съгласието на вносителя. Органът представя нотариално заверено извлечение от устава и съгласието на вносителя. При вписването съдията по вписванията проверява правата на вносителя».
Съдиите по вписванията посочиха, че срещат големи затруднения при проверка на правата на вносителя, което е обемна по своя характер и свързана със служебна проверка за тежести върху имотите, предмет на апорт. Нелогично е при положение, че нотариусите проверяват правата на вносителя при удостоверяване на подписа по чл.73, ал.1 ТЗ, то повторно съдиите по вписване да се задължават по чл.73, ал.5 ТЗ, отново да проверяват правата на вносителя. В този смисъл следва последното изречение на чл.73, ал.5 ТЗ да отпадне. При наличието на изричния текст на чл.73, ал.5, изр.3 от ТЗ, предвиждащ, че съдията по вписванията проверява правата на вносителя /вещните права върху недвижимия имот, предмет на апорта/, не би следвало да има каквото и да било съмнение, че ако вносителят не е представил доказателства за правото си на собственост съдията по вписванията следва да постанови отказ за исканото вписване. Разпоредбата чл. 73, ал. 5, изр. 3 от ТЗ изрично въвежда отклонение от общия принцип по чл. 32а от ПВ, че при вписването съдията проверява единствено дали актът подлежи на вписване и дали актът отговаря на изискванията на закона. Съгласно чл. 280, ал. 1, т. 2 от ЗСВ съдията по вписванията освен действията по вписване, отбелязване и заличаване и произнасяне по искания за издаване на справки и удостоверения, извършва нотариални и други действия, предвидени със закон. Проверката на правото на собственост по чл. 73, ал. 5, изр. 3 от ТЗ представлява именно такова „друго действие” по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 2 от ЗСВ, предвидено със закон.
В този смисъл разпоредбата чл. 73, ал. 5, изр. 3 от ТЗ следва да се измени, като се заличи последното изречение- При вписването съдията по вписванията проверява правата на вносителя. Следва да се вземе предвид факта, че е вменено в задължение на нотариуса да проверява правата на вносителя при удостоверяване на подписа по чл.73, ал.1 ТЗ, и в този смисъл повторната проверка на правата на вносителя от съдиите по вписване при вписване на апорт да се прецени дали е нужна, и следва ли последното изречение на чл.73, ал.5 ТЗ да отпадне. Необходимостта от изрична законодателна уредба на процедурата по вписване на апорт при предстоящо изменение на Правилника за вписванията, като в ПВ следва да бъде обособена отделна глава, която да урежда процедурата по вписване на апортна вноска в капитала на дружество.
Проблематика свързана с невъзможността за ангажиране на дисциплинарна отговорност на нотариуса от министъра на правосъдието, поради съществуващата нормативна уредба във връзка с регламентираната в закона проверка на собствеността върху недвижим имот от нотариуса само по отношение на праводателя - чл.22 ЗННД, вр. чл. 586, ал.1 и ал.2 ГПК, както и с оглед на действия по прехвърляне на собствеността на недвижими имоти, включени в активите на търговските дружества, извършени от управителя на търговско - чл.137, ал.1 от ТЗ; ТР№ 3 от 15.11.2013г. по т.д.№3/2013г. ОСГТК на ВКС.
Кръгът на задълженията на нотариуса са точно дефинирани в разпоредбите на Гражданския процесуален кодекс, Закона за нотариусите и нотариалната дейност, както и в Устава на Нотариалната камара. Една част от тях са свързани с проверката на самоличността, дееспособността и представителната власт на участващите лица, а други с безспорното установяване на собствеността, както и волята на страните по сделката. Задължение на нотариуса е и да извърши проверка относно автентичността на представените пред него документи за самоличност, гражданското състояние на страните и да се убеди, че върху имота няма вписана възбрана по реда на Закона за отнемане в полза на държавата незаконно придобито имущество, както и да извърши необходимите действие по изпълнение на Закона за мерките срещу изпирането на пари и Закона за мерките срещу финансирането на тероризма. Заедно с тези императивно определени задължения на нотариуса, Законът за нотариусите и нотариалната дейност в чл. 22 регламентира възможността страните по сделката по свое желание да възложат на нотариуса, същият да извърши проверка относно съществуващи тежести върху прехвърляния имот, както и да ги консултира и набави за тях и други документи. Нотариусът няма задължение да проверява собствеността върху недвижимите имоти служебно по отношение на предходни праводатели за 10г. назад, с оглед на действащата нормативната уредба, т.е. нотариусът няма задължение и не проявява необходимата грижа за опазване максимално интересите на купувача за придобиване на недвижим имот, свободен от вещни тежести. В повечето случаи, дори знаейки за извършените от продавачите сделки по прехвърляния и учредяване на ипотеки, нотариусът прехвърля собствеността по нотариален ред, като купувачите не са информирани за съществуващите върху имота вещни тежести. Дори в случаите, когато всички сделки по прехвърляне на собствеността за определен недвижим имот са изповядани от един и същи нотариус, като между прехвърлянията на собственността има сделки с учредени ипотеки върху имота, това не е пречка за прехвърляне на собствеността. Нотариусите дори нямат задължение да извършват справка в собствения си служебен архив. /решение на ВКС № 239/14.01.15г. по гр.д. № 4762/14г., 3 гр.о./. Бездействието на нотариуса лишава гражданите от информация и право на избор дали да сключат договора или не, дори до въвеждане в заблуждение, че придобиват имот без тежести. Бездействието на нотариуса може да се квалифицира дори като небрежност при изпълнение на вменени задълженията да опазва правата и интересите на страните по чл.25 ал.1, ал.2 и 3 ЗННД при извършено нотариално удостоверяване по чл.569 и сл. от ГПК, за което същият събира нотариална такса за изповядване на сделката. С оглед на активните действия на взискателите в изпълнителното производство и правата им да искат продажба на ипотекирания в тяхна полза имот, като се удовлетворят от цената, може да се направи логичен извод за наличие на реална опасност имотът придобит от трето лице, без знание за наличието на ипотека или друг вид тежест върху придобития от него имот, да бъде продаден.
Съгласно разпоредбата на чл.25, ал.1 ЗННД, нотариусът е длъжен да опазва правата и интересите на страните, да ги упътва, да изяснява тяхната воля и фактическото положение, да ги запознае ясно и недвусмислено с правните последици и да не допуска пропуски или бавност в работата, които биха довели до накърняване на техните права няма задължение да проверява собствеността. За нотариуса е задължително да приложи чл. 25, ал. 1 ЗННД и чл. 8 и сл. от Етичния кодекс на нотариусите в Република България - да упъти и да разясни правните последици, да консултира относно прилагането и интерпретирането на законовите разпоредби в защита на интересите и правата на клиентите.
С цел препятсване и ограничаване на възможността за злоупотреби, за което следва да се предвиди по съответния ред законодателни изменения в ЗННД, в следния смисъл: Да се вмени задължение на нотариуса да извършва проверка за вещни тежести върху имота, предмет на сделката не само по отношение на задължения към държавата, а за всички участващи в нотариалното производство страни за период не по-малко от десет години назад, като наличните тежести задължително да се вписват в нотариалния акт. В нотариалния акт следва да се изписва изричното съгласие на купувача да придобие имот с тежести.

Продажбата на търговско предприятие, съгласно чл.15 от ТЗ задължително се извършва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. В договора се конкретизира предприятието което се продава. Прехвърлянето на търговското предприятие се оповестявя чрез вписване в търговския регистър. Вписването се извършва едновременно по партидата на отчуждителя и на правоприемника. Съгласно чл. 16, ал. 4 от ТЗ, когато с договора се прехвърля недвижими имоти, договорът с вписва и в имотния регистър. Вписването по чл. 16, ал.4 от ТЗ предопределя и реда, по който същото следва да бъде извършено. Това е редът за вписване на актове относно недвижимите имоти, установен в раздел втори на Правилника за вписванията /ПВ/. Доколкото не е сред конкретно посочените в чл. 4 ПВ актове, подлежащи на вписване, договорът за продажба на търговско предприятие се причислява към категорията ,,други актове за които е предвидено, че подлежат на вписване" по смисъла на препращането в чл. 4 б "и" ПВ. Поради което по отношение на вписването по чл.16, ал.4 ТЗ освен специалните изисквания, съдържащи се в тази норма, трябва да са изпълнени и всички общи изисквания по чл. 6 ПВ. Изискването, което е постановено в чл.6, ал.1, б "в" ПВ е подлежащият на вписване акт да съдържа описание на имота до който се отнася. Изискванията на чл. 6, б "в" от ПВ са императивни, всички подлежащи на вписване актове, трябва да съдържат пълната индивидуализация на имота.
Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 3 от ПВ, когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1-7 от Закона за кадастъра и имотния регистър /ЗКИР/. В тези случаи към акта се прилага скица - копие от кадастралната карта.
Съгласно разпоредбата на чл.16, ал.4 от ТЗ, когато с договора се прехвърлят недвижими имоти /имотите следва да са описани в самия договор/, договорът се вписва и в имотния регистър.
В много от проверените случаи по депозирани жалби, се установява че в представения за вписване Договор за продажба на търговско предприятие, не се прехвърлят недвижими имоти, тъй като в договора липсва описание на недвижими имоти, поради което същият не подлежи на вписване в имотния регистър и се постановяват откази на съдиите по вписванията, потвърдени от съда. Задължително условие, съгласно разпоредбата на чл. 3 от ПВ е подлежащите на вписване актове, да са извършени по нотариален ред или да са с нотариално удостоверени подписи. Целта на нотариалната заверка на подписите е удостоверяване на самоличността на сключващите договора, но чрез същото действие се удостоверява на второ място и датата, когато същите са положени през нотариус. Освен това всеки последващ документ, който се явява акцесорен по своя характер към основия такъв, в смисъл анекс, като неразделна част от договора също следва да са с нотариално удостоверени подписи и да се представят доказателства за вписване както на договора, така и на анексите към него в търговския регистър, като неразделна част от договора.
На следващо място описанието на недвижимите имоти в Договор за продажба на търговско предприятие и в Анекса, е необходимо да е налице пълната индивидуализация на имотите, местонахождението и границите, съгласно чл.6, б. "в" ПВ, като неизпълнението на което и да е от посочените изисквания е основание за отказ от вписване. Липсата на посочено местонахождение на имотите касае пряко и компетентността относно произнасянето по депозираното искане. Съгласно чл.6, ал.3 от Правилника за вписванията, следва да се представят кадастрални скици за имотите по отношение на които се иска вписване, от които да се направи безспорно заключение, че имотите в Договор за продажба на търговско предприятие и Анекса съответстват на тези, описани в скиците и че същите са идентични.
Следва да е спазена разпоредбата на чл.264, ал.1 от ДОПК, която предвижда при прехвърлянето или учредяването на вещни права върху недвижими имоти или наследствени права, включващи недвижими имоти, включването на недвижими имоти или вещни права върху недвижими имоти като непарична вноска в капитала на търговски дружества, вписването на ипотеки или особен залог се допуска след представяне на писмена декларация от прехвърлителя или учредителя, съответно ипотекарния длъжник или залогодателя, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски. Наличието или липсата на непогасени данъчни задължения за имотите се удостоверява в данъчната оценка. Съгласно разпоредбата на чл.265 от ДОПК нотариус или съдия по вписванията, който състави, съответно разпореди да се впише акт без представена декларация, отговаря солидарно за заплащане на задълженията, дължими от прехвърлителя.
При договор за продажба на търговско предприятие законодателят не е предвидил задължение за нотариуса да извършва проверка по отношение на собствеността върху недвижими имоти, включени в активите на търговските дружества. Нотариусът само удостоверява подписа на явилите се пред него лица по представен от страните договор за продажба на търговско предприятие.
Необходимостта от законодателна промяна е налице, за което следва да се предвиди по съответния ред промяна на Търговския закон по отношение на формата на Договора за продажба на търговско предприятие, като се регламентират задължителните му реквизити, и се въведе по тежка форма за действителността му чрез удостоверяване на подпис и съдържание, а когато предмета на същия са недвижими имоти, да отговаря на изискванията на чл. 6 ПВ или извършването му да се извършва в нотариална форма.
Текстът на разпоредбата на чл.141, ал.1, т.6 от ТЗ, регламентира решението за овластяването или заличаването на управителя на дружеството има действие по отношение на трети добросъвестни лица след вписването му, а разпоредбата на чл.140, ал.2 от ТЗ постановява, че увеличението или намаляването на капитала, приемане и изключване на съдружник, преобразуване на дружеството, избор и освобождаване на управител, както и назначаване на ликвидатор имат действие от момента на вписването им в търговския регистър. Процедурата по отстраняване на управителя на дружеството е извън компетентността на нотариуса, ирелевантни по отношение представителната власт на дружеството и доказването на същата пред трети лица, като при сделката може да липсва дори решение на собственика на капитала на дружеството за разпореждане с недвижимите имоти, с оглед на ТР№ 3 от 15.11.2013г. по т.д.№3/2013г. ОСГТК на ВКС, в което е направен извод, че органите на юридическото лице са средството, чрез което волята на същото се формира и изразява по отношение на трети лица. Органите на юридическото лице съвпадат със самото юридическото лице. Волята на органите се обявява за воля на юридическото лице, а действията им- за негови действия. При юридическото лице процеса на волеобразуване и процеса на волеизявление са отделени и са в компетентността на различни органи. Колективния орган е волеобразуващ орган, а управителят е волеизявяващ орган, т.е. всички действия извършени от управителя обвързват дружеството. Отношенията на управителя с други органи на дружеството имат действие само във вътрешните отношения, а в отношенията на дружеството с третите лица управителят не е ограничен в правомощията си. ОСГТК на ВКС счита, че липсва нормативна уредба стесняваща представителната власт на управителя на юридическото лице, в смисъл че решението на ОС на дружеството по чл.137, ал.1 от ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството, или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган/управител/. В този смисъл не е нищожна разпоредителна сделка, сключена от управителя на ООД без решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, тъй като волеизявлението е на представителния орган, актовете на други органи не са волеизявления по сделката. Решението по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е елемент от фактическия състав на договора за продажба и няма правно значение за валидността му, а има значение в отношенията между дружеството и управителя, като законодателят по съображения за осигуряване стабилност на търговския оборот, е кредитирал изразената от представителния орган воля пред действително формираната. Решението на ОС по чл.137, ал.1, т.7 ТЗ не е предпоставка по чл. 363 ГПК, нито условие, без което договорът да не може да бъде обявен за окончателен, като нормата на чл.137 ТЗ регулира управлението на дружеството, но не засяга представителството. Аргумент за това е факта, че решенията на ОС не се вписват, затова съдържанието или липсата им не може да се противопостави на трети лица, и при разминаване между формираната действителна воля и изразената от управителя воля, в отношенията с трети лица, законът дава предимство на последната. Нормата на чл.137, ал.1, т.7 ТЗ регулира управлението на дружеството, но не засяга правомощието на представителния орган да изразява воля. Липсата на решение по чл.137, ал.1, т.7 ТЗ не може да се противопостави на третите лица и несъответствия от вътрешно организационен характер не съставляват липса на съгласие. Те имат правно значение само в отношенията между дружеството и управителя за евентуална отговорност за вреди на последния към дружеството.
Възможен е втори вариант при който контролните функции на съдиите по вписванията да се завишат, като им се разширят значително правомощията при вписване/заличаване в имотния регистър, като се възприеме европейския опит и система на вписванията във Франция, в която също действа консенсуалната система т.е. правото на собственост възниква при подписване на договора, към която система е ориентирано нашето законодателство.
Всяка съвременна европейска уредба на вписванията съдържа унифицирано обособено описание на имота. Този индивидуализиращ имота информационен масив, какъвто представлява имотната партида е характерен елемент на всеки нормативен акт, регулиращ вписването. Дори Белгия, която е с поименна система има имотни партиди. Не може да се говори относно „поименно“ или „поимотно“ вписване при наличие на съвременните информационни технологии. Справките за имот във всяка европейска държава могат да се правят не само по име или по имот, но и по ред други многобройни показатели. С вписването се дава гласност на подлежащите на вписване актове и прави придобивния акт противопоставим на трети лица.
Всеки нотариус във Франция преди изготвянето на нотариалния акт е длъжен да получи справка от имотния регистър, като службата по вписвания към съответния районен съд предоставя извлечение от имотния регистър в което се предоставя пълна информация относно имота, носителя на правото на собственост, посочва се произходът на правото на собственост, както и данни относно учредяването и прехвърлянето на други вещни права и юридическите факти и обстоятелства, подлежащи на вписване, ипотеки, възбрани и т.н.
Всяка служба по вписванията води поземлена книга, коя¬то се състои от томове, а те - от персонални партиди по имената на собствениците. Те са аналогични с водените в България, книги, но съдържат значително по-голям обем информация както за лицата, така и за имотите. Партидата се състои от няколко части:
Първа част съдържа данни за собственика (физическо или лице), както и данните за съсобствениците, а при сключен брак и данните за съпрузите, номера на партидата;
Втора част съдържа пълна информация относно имота, коя¬то се черпи от кадастралната служба, номера на партидата на прехвърлителя;
Трета част съдържа подробно описание на учредените ограничени вещни права и сервитути върху имота;
Четвъртата част съдържа ипотеки, възбрани и други тежести, отнасящи се до съответен недвижим имот.
На името на един собственик може да има повече от една партида.Така например при съсобственост се открива една партида на името на всички съсобственици. При наследяване след представяве на удостоверението за наследници от нотариуса, данните за наследниците се записват в съответната част на партидата, а на наследодателя - се подчертават с червено. Въпреки че преди въвеждането на електронен носител, азбучниците са се водили на ръка, достъпът до информацията изключително се улеснява поради факта, че партидите, както на лицата, така и на имотите, са във вид на картотека, по азбучен ред. Вписването в имотния регистър се извършва по молба от заинтересованото лице или от негов представител (по молба от нотариус в предвидените от закона случаи). Молбите за вписване се завеждат във входящ регистър който определя реда на постъпването им - посочва се деня, часа и минутата на постъпването, както в България. По реда на постъпване на молбите се извършват вписванията, което определя момента на настъпване на правните последици от вписването. Нотариусът е длъжен да представи документи на вписване в срок до 6 месеца. В противен случай сделката може да бъде обявена за недействителна.
Вписването (заличаването) в имотния регистър се извършва по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията. Законът предоставя на съдията по вписванията значително по-широки правомощия в сравнение с тези на съдиите по вписванията в България:
- съдията проверява дали правото подлежи на вписване съгласно действащото законодателство;
- дали актът има предвидената от закона форма (нотариалната форма е задължителна не само с оглед вписването, но и за валидност на сделката);
- съдията проверява произхода на правото, както и факта на вписването му на името на предишния собственик;
- дееспособността и представителната власт на лицата - участващи в сделката и др.
- дали правото, чието вписване се иска съществува и дали то не противоречи на закона и на обществения ред.
Съдията в определени от закона случаи може с временна заповед да поиска допълнителна информация или представяне на други документи, преди да разпореди вписване. Съдията се произнася с определение за отказ в случая, че правото не подлежи на вписване или представеният за вписване акт не отговаря на изискванията на закона. Отказът подлежи на обжалване пред Апелативния съд. При подаване на жалба съдията има право да отмени или потвърди определението си за отказ. В последния случай той изпраща постъпилата жалба в апелативния съд. В случай, че апелативният СЪД потвърди отказа на съдията по вписванията, заинтересовано лице може да подаде касационна жалба срещу решението. Жалбата пази ред, т.е., ако жалбата бъде уважена вписването се счита извършено от датата на завеждането й.
Действие на вписванията: според френския закон се презумира, че вписаното в поземлената книга право на собственост съществува и тя е доказателство за това т. е. освобождава носителят на правото да го доказва, а нотариусите от задължението да описват произхода на правото, но не ги освобождава от задължението да извършат проверка в имотния регистър (поземлената книга). Вписването определя реда на придобиванията на вещни права, прави ги противопоставими на третите лица и дава информация за правното състояние на недвижимия имот към настоящия момент. Следователно, вписването има наред със самостоятелна доказателствена сила, също информационна и защитна функция, както по отношение на носителите на вещни права, така и на третите лица.
Достъп: Според българското законодателство книгите за вписване са публични-"Всеки може да поиска сведения по вписванията, отбелязванията и заличаванията, направени по книгите за вnисваnе. Справките са устни и писмени." (чл. 42 ПВ).
Публичността на имотния регистър се прогласява и в текста на ЗКИР (глава Х-Г). Във Франция достъпът до информацията, съдържаща се в поземлена книга е ограничен със закон, а именно до този достъп има определен кръг лица и само в предвидените от закона случаи. Справки могат да се искат от носителите на правата, нотариусите, адвокатите, както и от административни органи и съдебни институции, само ако е налице доказан правен интерес (например, банката е в правото си да иска справка относно вписаната ипотека, по която тя е кредитодател). Справките се състоят в издаване на удостоверения за вписванията, отбелязванията или заличаванията, както и в издаване на преписи или извлечения от съществуващите вписвания, отбелязвания или заличавания по поземлената книга, както и от партидите на лицата или имотите. Заверените копия от партидите са доказателство за съществуването на правото.
Дейностите по кадастъра се осъществяват от кадастралните служби въз основа на действащия на територията на посочените департаменти Закон за кадастъра от 1884 год. Кадастралните служби са на подчинение на Министерството на икономиката и финансите. Обменът на данни между кадастъра и поземлените служби се осъществява при условия и ред, определени със закон. Основните данни за недвижимите имоти в поземлената книга се получават от кадастъра.



Инспектор по ЗСВ,

Лиляна Кузманова


Докладвай
Върнете се в началото
  
Отговори с цитат  
Покажи мненията от миналия:  Сортирай по  
Напиши нова тема Отговори на тема  [ 1 мнение ] 

Часовете са според зоната UTC + 2 часа


Кой е на линия

Потребители разглеждащи този форум: 0 регистрирани и 1 госта


Вие можете да пускате нови теми
Вие можете да отговаряте на теми
Вие не можете да променяте собственото си мнение
Вие не можете да изтривате собствените си мнения

Търсене:
Иди на:  
cron
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Преведено от: SEO блог на Йоан Арнаудов