КЛУБ НА СЪДИИТЕ ПО ВПИСВАНИЯТА

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 2274

София, 07.05.2025 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в закрито заседание на осми април през две хиляди и двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА
EМИЛИЯ ДОНКОВА

като разгледа докладваното от съдия Камелия Маринова ч. гр. д. № 981 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274, ал. 3, т. 2 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба вх. № 140568/18.12.2024 г. на К. Г. З., подадена чрез пълномощника му адвокат К. М., против определение № 18951 от 25.11.2024 г., постановено по в. ч. гр. д. № 12346 по описа за 2024 г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено определение № 1080 от 11.09.2024 г. на съдия по вписванията при Софийски районен съд, с което е отказано вписване на договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните недвижими имоти от 16.12.1992 г., заявено със заявление с вх. № 70911/11.09.2024 г. на К. Г. З..
В частната касационна жалба се съдържа и искане на основание чл. 150, ал. 2 от Конституцията на РБ за сезиране на Конституционния съд за установяване противоконституционност на разпоредбата на чл. 264, ал. 1, ДОПК, като противоречаща на чл. 17, ал. 1 КРБ, чл. 17 ХОПЕС и чл. 1 от Допълнителен протокол към ЕКЗПЧОС.
За да се произнесе налице ли е основание за допускане на касационно обжалване касационният съдебен състав съобрази следното:
Софийски градски съд е констатирал, че за да постанови отказа си, съдията по вписванията е приел, че представеният за вписване акт – договор от 16.12.1992 г. за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните недвижими имоти, не представлява акт, който подлежи на вписване. Мотивите за този извод на съдията на вписванията са, че съгласно правилата на Наредбата за държавните имоти /отм. ДВ, бр. 82/1996 г./, договорите за продажба на държавни недвижими имоти не са подлежали на вписване в книгите по вписванията, а такова вписване е предвидено с приемането на Закона за държавната собственост. Посочено е още, че в удостоверението за данъчна оценка за имота – предмет на договора, е вписано, че има непогасени данъчни задължения за имота.
При тези констатации съдът е потвърдил отказа на съдията по вписванията, като е посочил, че съгласно чл. 3 от Правилника за вписванията, подлежат на вписване само актове, които са извършени по нотариален ред или са с нотариално заверен подпис. Изключение е предвидено единствено за актовете издадени от надлежните държавни органи. Представеният към заявлението на З. за вписване договор не е съставен под формата на нотариален акт и не е с нотариално заверени подписи, като не попада сред установените с ал. 2 на чл. 3 от ПВ изключения. Вписването му не е предвидено и изрично в закона, съответно не попада в хипотезата на чл. 4, б. „л“ от ПВ. Липсва разпоредба, че сключените при действието на отменената Наредба за държавните имоти договори за продажба на държавни недвижими имоти следва да бъдат вписани. Такова вписване е изрично предвидено единствено за актовете за държавна собственост, издадени при действието на отменената Наредба (§ 60 ПЗР на ЗДС, ДВ, бр. 32/2005 г.).
Жалбоподателят се позовава на основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следните два правни въпроси (уточнени от касационния съдебен състав съобразно данните по делото):
1) включва ли се в приложното поле на чл. 264, ал. 1 ДОПК и нормата на чл. 264, ал. 4 ДОПК в настоящата си редакция считано от 03.05.2024 г. вписването на акт – договор за покупко-продажба на държавен имот, сключен при действието на Наредбата за държавните имоти-отм.;
2) попада ли договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти в приложното поле на чл. 112, б. „а“ от Закона на собствеността.
Въпросите са относими към решаващите мотиви на въззивния съд и по тях липсва практика на ВКС, относима към вписване на договор за покупко-продажба на държавен имот, сключен при действието на Наредбата за държавните имоти-отм., поради което е налице основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК.
По въпроса попада ли договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти в приложното поле на чл. 112, б. „а“ от Закона на собствеността :
Целта на вписването на актове, уредено в глава ХІ „Вписвания“ от Закона за собствеността, е да се осигури публичност на актовете относно вещните права върху недвижимите имоти, на други актове, които имат значение за вещните права, както и за наличие на спорове относно вещни права или относими към вещните права. По правило вписването има оповестително действие (при което действа принципа, че приобретателят придобива вещните права само доколкото те са принадлежали на неговия праводател). В някои хипотези законът урежда противопоставимост на правата в зависимост от поредността на вписаните актове (например чл. 453, т. 2 ГПК и чл. 496, ал. 2 ГПК), в други защитно действие на вписването спрямо правата на трети лица, придобити преди вписването (например чл. 17, ал. 2 ЗЗД, чл. 33, ал. 3 ЗЗД, чл. 41, ал. 2 ЗЗД, чл. 135, ал. 1 ЗЗД, чл. 227, ал. 5 ЗЗД, чл. 88, ал. 2 ЗЗД, чл. 114, б. „б" ЗС), а в хипотезата на чл. 113 ЗС конкуренцията от актове с един и същ праводател за един и същ имот се разрешава чрез придаване на правно значение на първия вписан акт. Тези действия на вписванията са уредени още с първоначалната редакция на Закона за собствеността, обнародван Изв., бр. 92 от 16.11.1951 г., в сила от 17.12.1951 г.
Чл. 116 ЗС делегира на Министерски съвет да уреди начина на вписванията и дължимите такси. В изпълнение на законовата делегация е приет Правилника за вписванията, публикуван Изв., бр. 101 от 18.12.1951 г. Още от първоначалната редакция на ПВ е предвидено, че на вписване подлежат само актовете, които са извършени по нотариален ред или са с нотариална заверка на подписите, както и актовете издадени от надлежните държавни органи (чл. 3), освен ако друго не е предвидено в законите или правилника (чл. 2). След влизането им в сила нормите на ЗС и ПВ са претърпели редица изменения, отразяващи промененото виждане на законодателя кои актове подлежат на вписване с оглед преследваната от закона цел на вписванията.
Наредбата за държавните имоти действа в периода 17.10.1975 г. – 30.09.1996 г. (обнародвана е ДВ, бр. 79 от 14.10.1975 г. и е отменена ДВ бр. 82 от 27.09.1996 г.), като е издадена въз основа на законовата делегация по чл. 21 ЗС в редакцията от ДВ бр. 87/1984 г.. В съответствие с редакцията на чл. 18 ЗС в този период прехвърлянето на вещните права върху държавен имот се извършва в писмена форма, като изрично е уточнено, че нотариална форма не е необходима. С оглед нормите на чл. 2 и чл. 3 от ПВ, писмената форма на договора по чл. 18 ЗС и липсата в този период на изрична норма която да урежда вписването на договор за покупко-продажба на държавно жилище (за разлика от договора за замяна на държавен имот по чл. 13 ЗС), следва, че тези договори не са подлежали на вписване към датата на сключването им. След отмяната на Наредбата за държавните имоти и понастоящем в позитивното право не е имало норма, която да задължава приобретателите на такива имоти да впишат договора за придобиване на държавното жилище, макар нормата на чл. 48, ал. 2 ЗДС, ДВ бр. 48 от 21.05.1996 г., в сила от 1.06.1996 г., вече да изисква вписване на договорите, с които държавата се разпорежда с имоти - частна държавна собственост.
Невписаният договор не е пречка и за изработването на имотния регистър, доколкото действащия чл. 65, ал. 1 ЗКИР свързва имотните партиди с наличие на идентификатор по кадастралната карта. Същевременно нормата на чл. 65, ал. 4 ЗКИР предвижда в подготовка на бъдещия имотен регистър да се създава електронна партида и електронно партидно дело при всяко вписване, отбелязване или заличаване на акт по чл. 110 – 115 от Закона за собствеността, засягащ имот с идентификатор, като електронната партида се изготвя въз основа на съществуващите персонални партиди с наличните данни по вписания акт и предоставените данни за имота от Агенцията по геодезия, картография и кадастър и има значение на помощно средство за последващото изготвяне на имотните партиди по ал. 3 и по чл. 59.
ЗКИР е обнародван ДВ, бр. 34 от 25.04.2000 г., в сила от 1.01.2001 г. и при уредбата на бъдещия имотен регистър разграничава актовете, които към датата на сключването им са подлежали на вписване и които не са подлежали (чл. 61, ал. 1, т. 10 и т. 11, чл. 62, ал. 1, т. 4), но чл. 65, ал. 4 ЗКИР отдава предимство на вписаните актове, след които отчита наличието на идентификатор по кадастралната карта.
ГПК е обнародван в ДВ, бр. 59 от 20.07.2007 г. и е в сила от 01.03.2008 г. като в чл. 586, ал. 4 предвижда в производство по издаване на нотариален акт, касаещ прехвърляне на вещни права, нотариалният акт да не се издава, докато документът за собственост на праводателя не е вписан, без да прави разграничение дали акта е подлежал на вписване към момента на сключването или съставянето му и дали впоследствие е предвидено вписване на този акт.
Посоченото развитие на нормативната уредба на вписване на актовете относно вещни права, показва волята на законодателя, че следва да бъдат вписани всички актове, легитимиращи придобиването на вещни права, поради което и нормата на чл. 586, ал. 4 ГПК задължава нотариусът да следи дали акта на праводателя при сделка с вещни права е вписан. В едни случаи законодателят е възложил на съответните длъжностни лица служебно да предприемат действията по вписване (напр. чл. 25, ал. 5 ЗННД), а в други случаи вписването на акта се извършва по инициатива на заинтересованото лице.
В теорията и съдебната практика лисва противоречие, че писмената форма за действителност по чл. 18 ЗС, когато прехвърлител е държавата или общината, замества нотариалната по чл. 18 ЗЗД, изискуема когато прехвърлител е друг правен субект.
Следователно при настоящата уредба на вписване на актовете договор за покупко-продажба на държавно жилище, сключен при действието на Наредбата за държавните имоти-отм. е акт за собственост, който може да бъде вписан по искане на заинтересованото лице, независимо, че не е подлежал на вписване към датата на сключването му.
По въпроса включва ли се в приложното поле на чл. 264, ал. 1 ДОПК и нормата на чл. 264, ал. 4 ДОПК в настоящата си редакция считано от 03.05.2024 г. вписването на акт – договор за покупко-продажба на държавен имот, сключен при действието на Наредбата за държавните имоти-отм :
В практиката на ВКС – определение № 289/24.01.2025 г. по ч. гр. д. № 2679/2024 г. на ВКС, II г. о. – е дадено тълкуване (макар и в контекста на различни от настоящия подлежащ на вписване акт), че изискванията на законовата норма на чл. 264 ДОПК, редакция от ДВ бр. 66/2023 г., в сила от 03.05.2024 г., видно от тяхното систематично място в дял четвърти „Събиране на публични вземания“ и характера на посочените действия по чл. 264, ал. 1 ДОПК, за които те са приложими, имат за цел да гарантират събирането на установените публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение, при извършване на действия, имащи за последица намаляването на притежаваното от длъжника недвижимо имущество. Допускането на посочените действия по прехвърляне на собствеността върху недвижимите имоти или по снижаване на тяхната стойност с учредяването на вещни права или обременяването им с тежести води до намаляване на притежаваното от длъжника недвижимо имущество, върху което може да бъде осъществено принудителното изпълнение за удовлетворяване на публичните вземания, респективно до значително затрудняване или осуетяване на възможността за събирането на установените публични вземания.
С оглед целта на закона (чл. 46 ЗНА) за вписването на договор, по който лице при действието на Наредбата за държавните имоти-отм. придобива държавно жилище, не се прилага действащата редакция на чл. 264 ДОПК. Няма правно основание приобретателят да отговаря за задълженията на държавата, които не могат да се квалифицират и като „публично задължение“, а дори и приобретателят/приобретателите да имат публични задължения, вписването на акта, с който придобиват права само води до по-голяма сигурност, че е възможно събирането на публичните задължения.
По основателността на частната касационна жалба:
С оглед отговора на въпросите, обусловили допускане на касационно обжалване, атакуваното определение е неправилно. Софийски градски съд неправилно е тълкувал приложимата нормативна уредба, като е придал решаващо значение на нормите, уредили чрез изменение вписването на актовете за държавна собственост, включително и тези, съставени преди изрично да се предвиди вписването. Договорите за прехвърляне на държавно жилище при действието на Наредбата за държавните имоти-отм. не могат да се приемат за аналогични на уредбата на актовете за държавна собственост, имащи констативно действие по отношение на притежаваните от държавата права. Затова е следвало да проследи нормативната уредба, търсейки целта на тълкувания акт (чл. 46, ал. 1 ЗНА) и основните начала на правото на Република България (чл. 46, ал. 2 ЗНА).
Поради тези съображения атакуваното определение и потвърдения с него отказ на съдията по вписванията следва да бъдат отменени и да се постанови вписване на договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните недвижими имоти от 16.12.1992 г., заявено със заявление с вх. № 70911/11.09.2024 г. на К. Г. З..
При извода, че в настоящия случай нормата на чл. 264 ДОПК не е приложима, не следва да се разглежда искането на К. Г. З. за сезиране на Конституционния съд на Република България.
С оглед изложените съображения Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение

О П Р Е Д Е Л И :

ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 18951 от 25.11.2024 г., постановено по в. ч. гр. д. № 12346 по описа за 2024 г. на Софийски градски съд
ОТМЕНЯ определение № 18951 от 25.11.2024 г., постановено по в. ч. гр. д. № 12346 по описа за 2024 г. на Софийски градски съд и потвърдения с него отказ № 1080 от 11.09.2024 г. на съдия по вписванията при Софийски районен съд за вписване на договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните недвижими имоти от 16.12.1992 г., заявено със заявление с вх. № 70911/11.09.2024 г. на К. Г. З. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ДА СЕ ВПИШЕ договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните недвижими имоти от 16.12.1992 г., заявено със заявление с вх. № 70911/11.09.2024 г. на К. Г. З..
Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: